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Derechos y deberes de los propietarios. Andalucía

Derechos

La regulación de los derechos que forman parte del contenido urbanístico del derecho de propiedad del suelo incluye los de uso, disfrute y explotación normal del bien, a tenor de su situación, características objetivas y destino, conforme, o en todo caso no incompatible, con la legislación que le sea aplicable.
1.- Entre los derechos en suelo urbanizable no sectorizado, se incluye como parte de su contenido urbanístico:
• Los derechos propios de la clase de suelo no urbanizable.
• Y, el de la iniciativa para promover su transformación, mediante su adscripción a la categoría de suelo urbanizable sectorizado o, en su caso, ordenado. Su ejercicio requiere la innovación del correspondiente plan general de ordenación urbanística mediante la aprobación del plan de sectorización.
2.- Cuando se trate de terrenos clasificados como suelo urbanizable sectorizado u ordenado para el que la Administración actuante no opte por la ejecución pública directa del planeamiento correspondiente, los derechos de uso, disfrute y explotación normal del bien comprenden el de iniciativa y promoción de su transformación mediante la urbanización y, entre ellos:
– competir por la adjudicación de la urbanización en régimen de gestión indirecta de la actuación;
– con independencia del ejercicio o no anterior, participar en el sistema urbanístico determinado para la ejecución de la urbanización, o en la gestión indirecta de la actuación en condiciones libremente acordadas con el adjudicatario de la misma;
– ceder los terrenos voluntariamente por su valor o, en todo caso, percibir el correspondiente justiprecio, en el caso de no participar en la ejecución de la urbanización.
3.- Cuando se trate de terrenos clasificados como suelo urbano no consolidado, los derechos de uso, disfrute y explotación normal incluyen el de participar en la actividad de ejecución de las obras de urbanización precisas. Si la ejecución del instrumento de planeamiento debiera tener lugar en unidades de ejecución, los derechos son los reconocidos a los propietarios de suelo urbanizable sectorizado u ordenado.
El régimen del suelo urbanizable ordenado en relación con las cesiones de terrenos a favor del municipio o Administración actuante comprende una superficie de suelo con aprovechamiento lucrativo, ya urbanizada, precisa para materializar el 10% del aprovechamiento medio del área de reparto. Sin embargo, si se justifica por el instrumento de planeamiento, la cesión se puede sustituir, mediante resolución motivada, por el abono a la Administración de su valor en metálico, tasado en aplicación de las reglas legales pertinentes. Queda exceptuado el caso de existir suelo destinado a vivienda protegida, en cuyo caso el cumplimiento de este deber se materializa necesariamente en los terrenos calificados para tal fin.
En el suelo urbano no consolidado se añade una nueva regulación para las cesiones de suelo procedentes, que ha de ajustarse a las siguientes reglas:
a) La cesión comprende la superficie de suelo para dotaciones en proporción con el incremento de aprovechamiento urbanístico sobre el aprovechamiento preexistente, que preferentemente ha de ubicarse en el área homogénea. Si el grado de ocupación por la edificación del área hace inviable su ubicación total o parcial, ha de permitirse ubicar las dotaciones en un entorno próximo, siempre que éstas resulten coherentes, funcionales y accesibles. Los suelos necesarios para mantener la proporcionalidad y la calidad han de calcularse conforme a la media dotacional resultante de la zona de suelo urbano en la que estén incluidos, y los que resulten de mantener la proporcionalidad y suficiencia de los sistemas generales alcanzada en el municipio.
Esta cesión sólo se puede sustituir de manera motivada por su equivalente en dinero, si en el seno de una modificación de planeamiento los terrenos que sean necesarios para mantener la adecuada proporcionalidad y calidad no tienen entidad suficiente, en relación con las dotaciones existentes en el municipio, para quedar integrados en la red de dotaciones públicas del mismo.
El valor de la aportación se corresponde con el del aprovechamiento urbanístico referido a la zona de suelo urbano en que se integra la actuación, respecto a la superficie dotacional a obtener.
b) La superficie de suelo urbanizado con aprovechamiento lucrativo precisa para materializar el 10% aplicado a la diferencia sobre el preexistente. Se pueden aumentar o disminuir el porcentaje en función de las plusvalías, hasta el 15% o el 5%, respectivamente. Si el planeamiento acuerda la sustitución de las cesiones de suelo por su valor en metálico, éste se calcula conforme a la normativa que sea de aplicación en el momento de la suscripción del convenio previsto en LUA art.30.2.

Deberes

Respecto a los deberes de los propietarios se introducen modificaciones relativas a la ejecución de la urbanización. De esta manera, se impone el deber de ejecutar el planeamiento mediante la directa realización, en las correspondientes parcelas o solares, de las obras de edificación precisas para la materialización del aprovechamiento objetivo previsto por aquél, cuando dicha ejecución no deba tener lugar en unidades de ejecución delimitadas a tal fin y a través de los sistemas de actuación legalmente previstos.
La no iniciación, en el plazo fijado al efecto, de la edificación de las parcelas y solares, incluidos los que cuenten con edificación deficiente o inadecuada, advertida de oficio por la Administración o por persona interesada, y previa audiencia a las personas propietarias por un plazo de 20 días, comporta la inclusión de la parcela o solar en el registro municipal de solares y edificaciones ruinosas y su regulación se establecerá reglamentariamente.
La inclusión en el Registro da lugar al inicio del cómputo del plazo de un año para el comienzo de las obras, o en su caso, la acreditación de las causas de la imposibilidad de la obtención de la licencia necesaria, tras el cual ha de determinarse, por ministerio de la ley, la colocación de la parcela o el solar correspondiente en situación de ejecución por sustitución. La situación de ejecución por sustitución ha de habilitar al municipio, salvo que acuerde la expropiación, para convocar y resolver, de oficio o a solicitud de cualquier persona, el concurso previsto en LUA art.151.

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