Una sociedad que ha adquirido un inmueble para rehabilitarlo transmitirá a terceros las viviendas en una entrega de bienes sujeta al Impuesto y no exenta, los adquirentes están obligados a ceder la explotación de las mismas para su arrendamiento, pudiendo utilizarlas durante un máximo de 60 días al año para disfrute propio (L Illes Balears 8/2012). La cesión se articulará mediante un arrendamiento sujeto y no exento.
La DGT ante esta situación entiende que:
1) Los adquirentes de las viviendas tendrán en todo caso la consideración de empresarios o profesionales a efectos del Impuesto, dado que destinarán los inmuebles a su explotación mediante el arrendamiento de los mismos. De este modo, sus operaciones quedan sujetas al IVA.
2) En la medida en que el arrendamiento de los inmuebles no se efectúa por una entidad gestora de programas públicos de apoyo a la vivienda o por una sociedad acogida al régimen especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas establecido en el IS, la cesión que efectúan los titulares de las viviendas está sujeta al IVA y no exenta (LIVA art.20.uno.23).
3) Al tratarse de bienes de inversión, el hecho de que no se destinen única y exclusivamente a una actividad empresarial o profesional no excluye totalmente el derecho a la deducción, esta se realizará en la medida en que dichos bienes vayan a utilizarse previsiblemente en el desarrollo de dicha actividad (LIVA art.95.3). La determinación de esta medida deberá basarse en criterios fundados, y acreditarse por el sujeto pasivo por cualquier medio de prueba admitido en derecho.
La deducción deberá regularizarse durante los 9 años naturales siguientes si en algún momento el grado efectivo de las viviendas en el desarrollo de la actividad resultase diferente.
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