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Cuentas de una comunidad de propietarios

Se plantean cuáles son las obligaciones contables de una comunidad de propietarios y si la revisión de sus cuentas puede tener la consideración de actividad de auditoría de cuentas.
Las comunidades de vecinos o comunidades de propietarios por pisos o locales de inmuebles se encuentran reguladas por la Ley reguladora de la Propiedad Horizontal (L 49/1960). Dado que su origen y objeto no es la obtención de una ganancia o lucro, sino proceder a la gestión y administración de los elementos comunes que existan en la edificación y, fundamentalmente, por el hecho de carecer de personalidad jurídica a efectos mercantiles, si se desarrolla una actividad con ánimo de lucro son los copropietarios quienes están obligados a rendir cuentas de su parte proporcional en los bienes gestionados por la comunidad y en las actividades desarrolladas por esta última.
Las comunidades de propietarios que realicen exclusivamente las actividades propias de su naturaleza, no reúnen las notas características de las empresas y no tienen la obligación de llevar la contabilidad y formular cuentas anuales a efectos mercantiles, no resultándoles de aplicación lo dispuesto a estos efectos en el CCom y en el PGC. En la presentación y rendición de cuentas a la junta general de propietarios, el órgano correspondiente de la comunidad (administrador o presidente) debe seguir el criterio que, a su juicio, considere más adecuado para reflejar los ingresos y gastos de la comunidad en el período anual y su situación financiera, dado que en la Ley de Propiedad Horizontal no se establece ningún criterio o norma al respecto. Y ello sin perjuicio de lo que cada comunidad pueda establecer a este respecto en los estatutos de régimen interior.
Conforme a lo dispuesto en la LAC, existen dos modalidades de trabajos de auditoría de cuentas (RAC art.2.2):
– auditoría de cuentas anuales;
– auditoría de otros estados financieros o documentos contables. Se entiende por otros estados financieros o documentos contables aquellos elaborados con arreglo a los principios y normas contenidos en el marco normativo de información financiera aplicable, expresamente establecido para su elaboración.
Ambos tipos de cuentas o estados deben formularse con arreglo a un marco normativo de información financiera que resulte aplicable en cada caso.
El trabajo de revisión de las cuentas de una comunidad de propietarios no puede entenderse como una auditoría de cuentas anuales, puesto que no se ha establecido en la Ley de Propiedad Horizontal la obligación de formular estas cuentas, ni por tanto el marco para su elaboración. Tampoco puede tener la consideración de la segunda de las modalidades de la actividad de auditoría de cuentas antes mencionada, porque no existe un marco normativo de información financiera establecido expresamente para la elaboración de dichas cuentas, ni sobre otros estados financieros o documentos contables, de acuerdo con lo exigido en el RAC art.2.
En conclusión la revisión de las cuentas de una comunidad de propietarios, aunque sea realizada por un auditor de cuentas inscrito en el ROAC, no tiene la consideración de un trabajo de auditoría de cuentas. Por tanto, dicha actuación de revisión no está sujeta a la normativa reguladora de la actividad de auditoría de cuentas, ni tiene que aplicarse en su realización y emisión del informe las normas de auditoría de cuentas en ninguno de sus aspectos, no estando sujeta esta actuación al régimen de supervisión y control por parte del ICAC. El informe que en su caso se emita como resultado de dicho trabajo no puede identificarse como informe de auditoría, ni su redacción o presentación puede generar confusión a este respecto (RAC art.3.3), teniendo en cuenta la conducta tipificada como infracción grave en la LAC art.34.g).
Aunque la comunidad de propietarios proceda a formular cuentas voluntariamente con arreglo a un marco de información financiera, elegido por la citada comunidad, y las someta a revisión por un auditor, la actuación de revisión realizada por el auditor no tiene naturaleza de auditoría de cuenta regulada en la LAC y su normativa de desarrollo, toda vez que se requiere un marco normativo de información financiera aplicable, expresamente establecido para la elaboración de dichas cuentas y dicho marco no está establecido expresamente por el legislador al regular la rendición de cuentas por dichas comunidades en la Ley de Propiedad Horizontal.
Teniendo en cuenta lo anterior, el trabajo de revisión de las cuentas de una comunidad de propietarios puede realizarse por cualquier persona con conocimientos y experiencia adecuada en el ámbito del funcionamiento de las comunidades de propietarios y en la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que sea necesario que dicha revisión sea realizada por un auditor de cuentas. Lo anterior no significa que dicho trabajo no pueda ser realizado por un auditor de cuentas. En tal supuesto el informe que en su caso emita debe adoptar una redacción de modo que no genere confusión (RAC art.3.3).

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