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Crédito hipotecario para adquisición de vivienda

Un particular ha formalizado con una entidad financiera una cuenta de crédito con garantía hipotecaria para la adquisición de su vivienda habitual. Entre las cláusulas del contrato, se incluye aquella que fija los límites a la variación del tipo de interés anual variable establecido, la cual se pretende negociar con el objeto de que sea eliminada. Se plantea si la modificación de la escritura en los términos apuntados implica tributación alguna a efectos del ITP y AJD.
En el ámbito hipotecario, por lo que se refiere a las posibles exenciones aplicables a las escrituras de modificación de los términos pactados, la LITP art.45.I.C hace remisión, entre otros, a los beneficios fiscales que se recogen en la L 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. En concreto, en la L 2/1994 art.9 se reconoce que están exentas en la modalidad AJD del ITP y AJD las escrituras públicas de novación modificativa de los préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades referidas en la citada Ley y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo, o a ambas. En consecuencia, este beneficio fiscal al resultar exclusivamente de aplicación a los préstamos hipotecarios, no puede ser considerado respecto de las novaciones de créditos hipotecarios ni de las modificaciones de las escrituras que no afecten ni al plazo, ni al tipo de interés o a ambos.
Por otro lado, a efectos de poder aplicar la exención del ITP y AJD recogida en la LITP art.45.I.B.23, en la redacción dada por elRDL 6/2012, la DGT concluye que en este caso tampoco resulta de aplicación ya que únicamente se aplica a las escrituras de novación, tanto de contrato de préstamo como de crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria, vigentes a 11-3-2012, siempre que el deudor se encuentre dentro del umbral de exclusión establecido a estos efectos.
Por tanto, al no gozar de la exención del impuesto, de conformidad con lo previsto en la LITP art.31.2, la escritura pública que documenta la novación del crédito hipotecario ha de considerarse sujeta a la modalidad AJD del impuesto siempre que se trate de primera copia de la escritura notarial, con contenido valuable, inscribible en el Registro de la Propiedad y que no se encuentre sujeta a tributación ni por ISD ni por las modalidades TPO y OS del impuesto. A estos efectos, además del resto de los requisitos referidos, especialmente debe entenderse que en este caso se cumple el requisito de contenido valuable ya que se documenta el importe de la obligación garantizada. En consecuencia, la DGT considera que la base imponible del impuesto viene determinada por el importe total garantizado, es decir, por la suma del importe de la obligación garantizada, así como de los intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento y por otros conceptos análogos.

NOTA
A efectos de poder aplicar la exención de la modalidad AJD del ITP y AJD prevista en la LITP art.45.I.B.23 redacc RDL 6/2012, hay que tener en cuenta que se considerarán situados en el umbral de exclusión aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando:
a) Todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas.
b) La cuota hipotecaria resulte superior al 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
c) El conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
d) El crédito o préstamo garantizado con hipoteca recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
e) El crédito o préstamo carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).
f) Si existen codeudores que no formen parte de la unidad familiar, debe concurrir las circunstancias a), b) y c) anteriores (RDL 6/2012 art.3).

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