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Cooperativas de viviendas en Andalucía

La disposición de referencia regula, entre otras cooperativas de consumo, las cooperativas de viviendas, entendiendo por tales aquellas que tienen por objeto procurar viviendas a precio de coste, exclusivamente a sus socios. Si bien, también pueden tener como objeto el de procurarles garajes, trasteros y otras construcciones complementarias, así como su rehabilitación y la de las propias viviendas, sin perjuicio de lo establecido por la presente disposición.
Los estatutos sociales podrán prever, mediante cualquier título admitido en derecho, la transmisión de la propiedad de las viviendas, locales y construcciones complementarias a los socios, o, simplemente, la cesión de su uso y disfrute, manteniéndose la titularidad de la propiedad por parte de la sociedad cooperativa, incluido el alquiler con opción a compra. Ambos regímenes podrán coexistir en una misma sociedad cooperativa, de establecerse estatutariamente. Cuando la sociedad cooperativa mantenga la titularidad de la propiedad, podrán los estatutos prever y regular la posibilidad de cesión o permuta del derecho de uso y disfrute con los socios de otras sociedades cooperativas de viviendas que tengan establecida la misma modalidad.
El derecho sobre la vivienda podrá adquirirse:
– con carácter de residencia habitual;
– para descanso o vacaciones;
– como residencia de personas mayores, discapacitadas o dependientes;
– para facilitar el acceso de jóvenes y/o grupos de población con especiales dificultades de acceso a la vivienda, o para cualquier otro de análogas características, con los límites establecidos en la presente ley, sin perjuicio de lo dispuesto en la legislación sobre vivienda protegida.
Las sociedades cooperativas de viviendas podrán adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y, en general, desarrollar cuantas actividades y trabajos sean necesarios para el cumplimiento de su objeto social.
Los estatutos sociales, la Asamblea General, o la junta de socios, en su caso, que establezcan las normas de cada promoción de viviendas, deberán prever:
• Las reglas y preferencias para la adjudicación a los socios de los derechos sobre las viviendas, locales y construcciones complementarias, velando, en todo caso, por el acceso igualitario a la vivienda.
• Los derechos y obligaciones de los socios y de la sociedad cooperativa.
• Y, en particular, las reglas para el uso y disfrute de las viviendas por los socios.
En cuanto a su régimen jurídico, estas entidades se regularán reglamentariamente con arreglo a las siguientes bases:
a) Ninguna persona física podrá ser titular de derechos sobre más de dos viviendas en el ámbito geográfico que se determine, sin perjuicio de lo dispuesto en la normativa sobre vivienda protegida.
b) Deberá existir la relación que cuantitativamente se determine entre el número de socios y las viviendas en promoción.
c) Podrán estar integradas por personas jurídicas en los términos que se determinen, que garantizarán, en todo caso, que los usuarios efectivos de las viviendas sean personas físicas.
d) Se establecerán causas de baja justificada de carácter específico, entre las que se contemplarán, en todo caso, el cambio de centro o lugar de trabajo, la situación de desempleo, el aumento del importe de las cantidades para financiar las viviendas en el porcentaje que se determine, el retraso en su entrega, así como la modificación sustancial de las condiciones del contrato de adjudicación.
e) Se constituirán secciones cuando la entidad desarrolle más de una fase o promoción, con autonomía de gestión e independencia patrimonial.
f) Se establecerán supuestos específicos de sometimiento de las cuentas de la entidad a auditoría.
g) Se establecerán supuestos específicos de incompatibilidad con personas que integren las eventuales gestoras de estas entidades.
h) En el supuesto de adelanto de cantidades para financiar las viviendas, locales u otras construcciones complementarias, se efectuarán a través de una entidad de crédito, garantizándose mediante seguro otorgado con entidad aseguradora inscrita y autorizada o mediante aval solidario prestado por la entidad de crédito, de conformidad con L 38/1999 disp.adic.primera.
i) La transmisión de derechos sobre las viviendas, locales o construcciones por parte de los socios, así como las operaciones con terceras personas, se someterán a un régimen de prelación que contemplará, de crearse por la consejería de la Junta de Andalucía competente en materia de sociedades cooperativas, el listado de solicitantes de vivienda.
j) Las sociedades cooperativas de viviendas no pueden ser objeto de disolución hasta que transcurra un plazo de cinco años desde su ocupación efectiva, u otro superior, fijado en los estatutos sociales o en los convenios suscritos con entidades públicas o privadas, del cual habrá de informarse a los socios.
Por último, se indica expresamente que las sociedades cooperativas de viviendas que tengan por objeto único procurar locales comerciales a precio de coste, exclusivamente, a sus socios tendrán la consideración de sociedades cooperativas de locales de negocio. Estas sociedades podrán optar estatutariamente entre su sujeción al régimen general de cooperativas de consumo (L Andalucía 14/2011 art.96), o al régimen específico de cooperativas de viviendas, en este último caso, con las excepciones expresamente previstas para sociedades cooperativas de locales de negocio. De no mediar disposición estatutaria al respecto, les será aplicable el régimen general de las sociedades cooperativas de consumo.

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