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Cooperativas de viviendas. Comunidad Valenciana

Las cooperativas de viviendas tienen por objeto:
• Facilitar alojamiento a los socios, para sí y para las personas que con ellos convivan.
• Proporcionar a los socios solares o terrenos para la edificación de viviendas o facilitar a los propietarios o usuarios de las mismas aparcamientos, locales, instalaciones o servicios complementarios o accesorios de la vivienda.
• Reparar o rehabilitar las viviendas, los edificios destinados a vivienda, o los locales, elementos o servicios accesorios o complementarios de las viviendas o edificaciones destinadas a vivienda, así como procurar todo tipo de mejoras o nuevas instalaciones o servicios, comunes o no, en dichos elementos.
• Desempeñar las funciones de administrador de las comunidades de propietarios, sometidas o no a la Ley de Propiedad Horizontal, hayan sido o no construidas y adjudicadas en régimen cooperativo.
• Adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y, en general, desarrollar cuantas actividades y trabajos sean necesarios para el cumplimiento de su objeto social.
Pueden ser socios de las cooperativas de viviendas las personas físicas que pretendan alojamiento o locales para sí y las personas que con ellas convivan. También pueden ser socios los entes públicos y las entidades sin ánimo de lucro que precisen alojamiento para aquellas personas que, dependientes de ellas, tengan que residir, por razón de su trabajo o función, en el entorno de una promoción cooperativa o que precisen locales para desarrollar sus actividades.
En cualquiera de las formas contempladas legalmente, la propiedad, el uso y el disfrute de las viviendas y locales pueden ser adjudicados o cedidos a los socios mediante cualquier título admitido en derecho. Cuando la cooperativa retenga la propiedad de las viviendas o locales, los estatutos establecerán las normas a que han de ajustarse tanto su uso o disfrute por los socios, como los demás derechos y obligaciones de éstos y de la cooperativa. Igualmente, podrán prever y regular la cesión o permuta de tales derechos con socios de otras cooperativas de viviendas que tengan establecida la misma modalidad.
Las cooperativas de viviendas pueden enajenar o arrendar a terceros no socios las viviendas, locales comerciales e instalaciones y edificaciones complementarias de su propiedad. La asamblea general acordará el destino del importe obtenido por enajenación o arrendamiento de los mismos.
Las cooperativas de viviendas no pueden realizar operaciones con terceros no socios por importe superior al 25% de la cuantía de las realizadas con los socios, límite que operará para cada promoción o fase diferente existente en la cooperativa.
En caso de baja del socio, la cooperativa puede retener el importe total que deba reembolsarse al socio saliente, hasta que sea sustituido en sus derechos y obligaciones por otro socio. En los estatutos sociales debe fijarse el plazo máximo de duración del derecho de retención.
El titular del derecho a la adjudicación de una vivienda no puede transmitir este derecho si hay socios expectantes, excepto a estos últimos y respetando el orden de antigüedad en el ingreso.
En caso de transmisión inter vivos de una vivienda antes de haber transcurrido 5 años desde la adjudicación al socio, el transmitente comunicará previamente su propósito a la cooperativa. Se exceptúa el caso en que el adquirente sea ascendiente, descendiente o cónyuge del socio. La cooperativa podrá decidir la adquisición de la vivienda, por acuerdo del consejo rector, adoptado en el plazo de tres meses desde la comunicación, por un precio equivalente a las cantidades aportadas por el transmitente a la cooperativa, debidamente revalorizadas. Si el transmitente no lleva a efecto la citada comunicación, la cooperativa podrá ejercitar el derecho de retracto, al mismo precio antes indicado o al precio que figure en el documento de transmisión si fuese inferior, en el plazo de un año a contar desde el momento de la inscripción en el Registro de la Propiedad o, en defecto de ésta, desde que la cooperativa se dé por enterada de la transmisión.
El derecho de retracto prescribe a los 5 años de la efectiva transmisión. Una vez ejercitados el tanteo o el retracto, la cooperativa adjudica la vivienda a otro socio de la lista de socios expectantes, respetando el orden de ingreso en la cooperativa. Ello debe aplicarse sin perjuicio de las limitaciones que establezca la legislación específica, en los supuestos de viviendas que hayan obtenido ayudas públicas.
El socio, desde el momento de la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal, puede exigir la constitución de una hipoteca de máximo para garantizar las cantidades que venga obligado a entregar hasta la adjudicación de la vivienda. Los gastos corren a cargo del socio.
Es de aplicación a las cooperativas de viviendas y para las cantidades anticipadas por el socio, antes de iniciarse la construcción o durante la misma, lo dispuesto por la L 57/1968, respecto de garantías por las cantidades anticipadas en la adquisición de viviendas.
Las cooperativas que desarrollen más de una fase o promoción deben constituir una sección para cada una de ellas, bastando a dichos efectos que los estatutos sociales incorporen una regulación genérica de las secciones. Asimismo, la cooperativa debe someter sus cuentas anuales a auditoría externa.
Las cooperativas de despachos o locales tienen por objeto procurar, exclusivamente para sus socios, despachos, oficinas o locales, así como aparcamientos u otros inmuebles o edificaciones complementarias de los anteriores. A tales efectos, la cooperativa puede adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y, en general, desarrollar cuantas actividades conduzcan al cumplimiento de su objeto social. También puede corresponder a estas cooperativas la rehabilitación, administración, conservación o mejora de dichos inmuebles.
Pueden pertenecer como socios a estas cooperativas los profesionales, estén o no colegiados, las cooperativas, y los demás empresarios, ya sean personas físicas o jurídicas. Estas cooperativas pueden agruparse entre sí, o con cooperativas de viviendas, para la edificación o rehabilitación conjunta de un mismo inmueble o grupo de ellos, incluyendo la urbanización, si procede. En lo demás, es de aplicación a estas cooperativas lo establecido para las de viviendas.

NOTA
El presente texto configura también el objeto de las cooperativas agrarias e introduce los preceptos convenientes para permitir a las cooperativas valencianas la puesta en práctica de desarrollos innovadores y actualizados de la idea cooperativa, como la celebración telemática de asambleas generales o la nueva regulación del objeto cooperativo de las cooperativas agrarias, que pasan a conceptuarse como agroalimentarias.

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