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Contenido del derecho de propiedad del suelo. Facultades y deberes

Se mantiene la regulación que configura el régimen urbanístico de la propiedad del suelo como un régimen estatutario, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística; así como la referencia a la previsión de edificabilidad llevada a cabo por la ordenación territorial y urbanística que, por sí misma, no la integra el contenido del derecho de propiedad del suelo.
En relación con las facultades de los propietarios, se establece como novedad, que todo acto de edificación requiere del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo, debiendo ser motivada su denegación. Y, en ningún caso pueden entenderse adquiridas facultades (o derechos) por silencio administrativo que sea preceptivo, según la legislación de ordenación territorial y urbanística, debiendo ser motivada su denegación. Tampoco se pueden adquirir por silencio administrativo aquéllos que contravengan la ordenación territorial o urbanística.
En cualquier caso, son expresos, con silencio administrativo negativo, los actos que autoricen:
a) Movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación.
b) Las obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta.
c) La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes.
d) La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva en terrenos incorporados a procesos de transformación urbanística y, en todo caso, cuando dicha tala se derive de la legislación de protección del domino público.
Cuando la legislación de ordenación territorial y urbanística aplicable sujete la primera ocupación o utilización de las edificaciones a un régimen de comunicación previa o de declaración responsable, y de dichos procedimientos no resulte que la edificación cumple los requisitos necesarios para el destino al uso previsto, la Administración a la que se realice la comunicación debe adoptar las medidas necesarias para el cese de la ocupación o utilización comunicada. Si no adopta dichas medidas en el plazo de 6 meses, es responsable de los perjuicios que puedan ocasionarse a terceros. La Administración puede repercutir en el sujeto obligado a la presentación de la comunicación previa o declaración responsable el importe de tales perjuicios.
Tanto la práctica de la comunicación previa como las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que aquella pueda adoptar en relación con el acto comunicado, deben hacerse constar en el Registro de la Propiedad.
En relación con el contenido del derecho de propiedad del suelo que comprende las facultades de uso, disfrute y explotación del mismo conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación en materia de ordenación territorial y urbanística aplicable por razón de las características del bien, se incorpora la previsión de que estas facultades alcanzan al vuelo y al subsuelo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística, de conformidad con las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio público.
Se diferencian las facultades en función de los tipos de suelo.
1.- Suelo en situación rural
Las facultades del derecho de propiedad incluyen las de usar, disfrutar y disponer de los terrenos de conformidad con su naturaleza, debiendo dedicarse, dentro de los límites que dispongan las leyes y la ordenación territorial y urbanística, al uso agrícola, ganadero, forestal, cinegético o cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales.
La utilización de los terrenos con valores ambientales, culturales, históricos, arqueológicos, científicos y paisajísticos que sean objeto de protección por la legislación aplicable, queda siempre sometida a la preservación de dichos valores, y comprende únicamente los actos de alteración del estado natural de los terrenos que aquella legislación expresamente autorice.
Excepcionalmente pueden legitimarse otros actos y usos específicos que sean de interés público o social, que contribuyan a la ordenación y el desarrollo rurales, o que hayan de emplazarse en el medio rural.
Siempre que en este suelo se prevea, en los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, o se permita el paso a la situación de suelo urbanizado, el derecho de propiedad incluye las siguientes facultades:
a) El derecho de consulta a las Administraciones competentes, sobre los criterios y previsiones de la ordenación urbanística, de los planes y proyectos sectoriales, y de las obras que habrán de realizar para asegurar la conexión de la urbanización con las redes generales de servicios y, en su caso, las de ampliación y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación. El plazo máximo de contestación ha de fijarse legalmente sin que en ningún caso exceda de 3 meses, salvo que una norma con rango de ley establezca uno mayor.
b) El derecho a elaborar y presentar el instrumento de ordenación que corresponda, cuando la Administración no se haya reservado la iniciativa pública de la ordenación y ejecución.
c) El derecho a participar en la ejecución de las actuaciones de nueva urbanización, en un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas entre todos los propietarios afectados en proporción a su aportación. Se dispone del plazo que prevea la legislación que, en ningún caso, puede ser inferior a 1 mes ni contarse desde un momento anterior a aquél en que pueda conocer el alcance de las cargas de la actuación y los criterios de su distribución entre los afectados.
d) La realización de usos y obras de carácter provisional que se autoricen por no estar expresamente prohibidos por la legislación territorial y urbanística, o la sectorial y sean compatibles con la ordenación urbanística. En caso de que la Administración urbanística acuerde su cese, éste debe tener lugar y demolerse las obras en todo caso, sin derecho a indemnización.
La eficacia de las autorizaciones correspondientes queda supeditada a su constancia en el Registro de la Propiedad y el arrendamiento y el derecho de superficie de los terrenos o de las construcciones provisionales que se levanten en ellos, están excluidos del régimen especial de arrendamientos rústicos y urbanos y, en todo caso, finalizan automáticamente con la orden de la Administración urbanística acordando la demolición o desalojo para ejecutar los proyectos de urbanización. En estos casos no existe derecho de realojamiento, ni de retorno.
e) El derecho de usar, disfrutar y disponer de los terrenos siempre que el ejercicio de estas facultades sea compatible con la previsión ya contenida en el instrumento de ordenación territorial y urbanística en relación con su paso a la situación de suelo urbanizado.
Sin perjuicio de lo anterior, sólo puede alterarse la delimitación de los espacios naturales protegidos o de los espacios incluidos en la Red Natura 2000, reduciendo su superficie total o excluyendo terrenos de los mismos, cuando así lo justifiquen los cambios provocados en ellos por su evolución natural, científicamente demostrada. Esta alteración precisa someterse a información pública y, en el caso de la Red Natura 2000 hacerse de forma previa a la remisión de la propuesta de descatalogación a la Comisión Europea y la aceptación por ésta de tal descatalogación.
2.- Suelo en situación de urbanizado.
Además de las facultades previstas para el suelo rural (elaboración del instrumento de ordenación correspondiente y derecho a participar en la ejecución de las actuaciones de nueva urbanización en régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas), le corresponden las siguientes:
a) Completar la urbanización de los terrenos para que cumplan los requisitos y condiciones establecidos para su edificación. Este derecho puede ejercitarse individualmente o, cuando los terrenos estén sujetos a una actuación de carácter conjunto, con los propietarios del ámbito, en la forma que disponga la legislación aplicable.
b) Edificar sobre unidad apta para ello en los plazos establecidos para ello en la normativa aplicable y realizar las actuaciones necesarias para mantener la edificación, en todo momento, en un buen estado de conservación.
c) Participar en la ejecución de actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, o de dotación en un régimen de justa distribución de beneficios y cargas, cuando proceda, o de distribución, entre todos los afectados, de los costes derivados de la ejecución y de los beneficios imputables a la misma, incluyendo entre ellos las ayudas públicas y todos los que permitan generar algún tipo de ingreso vinculado a la operación.
d) Obtener, en su caso, la conformidad o autorización administrativas correspondientes para realizar cualesquiera de las actuaciones sobre el medio urbano, lo que determinará la afección real directa e inmediata, por determinación legal, de las fincas constitutivas de elementos privativos de regímenes de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario privado, cualquiera que sea su propietario, al cumplimiento del deber de costear las obras.
Los deberes y cargas que el contenido del derecho de propiedad lleva aparejado son los siguientes:
a) Dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística.
b) Conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos.
c) Realizar las obras adicionales que la Administración ordene por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, hasta donde alcance el deber legal de conservación. En éste último caso, las obras pueden consistir en la adecuación a todas o alguna de las exigencias básicas establecidas en el Código Técnico de la Edificación, debiendo fijar la Administración de manera motivada el nivel de calidad que deba ser alcanzado para cada una de ellas.
El deber legal de conservación constituye el límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios. Cuando se supere dicho límite, corren a cargo de los fondos de la Administración que ordene las obras que lo rebasen para obtener mejoras de interés general. El límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios se establece en la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta, equivalente al original, en relación con las características constructivas y la superficie útil, realizado con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinado al uso que le sea propio.
Asimismo, la Administración competente puede imponer, en cualquier momento, la realización de obras para el cumplimiento del deber legal de conservación, de conformidad con lo dispuesto en la legislación estatal y autonómica aplicables; para ello debe determinarse la afección real directa e inmediata, por determinación legal, del inmueble, al cumplimiento de la obligación del deber de conservación. En los casos de inejecución injustificada de las obras, se procede a su realización subsidiaria por la Administración, en cuyo caso el límite máximo del deber de conservación puede elevarse, si así lo dispone la legislación autonómica, hasta el 75% del coste de reposición de la construcción o el edificio correspondiente.
En el suelo en situación rural o vacante de edificación el deber de conservación supone costear y ejecutar las obras necesarias para mantener los terrenos y su masa vegetal en condiciones de evitar riesgos de erosión, incendio, inundación, así como daños o perjuicios a terceros o al interés general, incluidos los medioambientales; garantizar la seguridad o salud públicas; prevenir la contaminación del suelo, el agua o el aire y las inmisiones contaminantes indebidas en otros bienes y, en su caso, recuperarlos de ellas en los términos dispuestos por su legislación específica; y asegurar el establecimiento y funcionamiento de los servicios derivados de los usos y las actividades que se desarrollen en el suelo. El cumplimiento de este deber no eximirá de las normas adicionales de protección que establezca la legislación aplicable. El cumplimiento de este deber no exime de las normas adicionales de protección establecidas por la legislación aplicable.
Si este suelo no está sometido al régimen de una actuación de urbanización, el propietario, además, tiene el deber de satisfacer las prestaciones patrimoniales que establezca, en su caso, la legislación sobre ordenación territorial y urbanística, para legitimar los usos privados del suelo no vinculados a su explotación primaria, así como el de costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión de las instalaciones y construcciones autorizables, con las redes generales de servicios y entregarlas a la Administración competente para su incorporación al dominio público, cuando deban formar parte del mismo.
Se prohiben las parcelaciones urbanísticas, sin que, puedan efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza. Y, en el caso de que l suelo esté sometido a un régimen de una actuación de transformación urbanística, el propietario deberá asumir, como carga real, la participación en los deberes legales de la promoción de la actuación, en un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas, así como permitir ocupar los bienes necesarios para la realización de las obras, en su caso, al responsable de ejecutar la actuación, en los términos de la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.
En el suelo en situación de urbanizado el deber de uso supone los deberes de completar la urbanización de los terrenos con los requisitos y condiciones establecidos para su edificación y el deber de edificar en los plazos establecidos en la normativa aplicable, cuando así se prevea por la ordenación urbanística y en las condiciones por ella establecidas. Si la Administración impone la realización de actuaciones sobre el medio urbano, el propietario debe participar en su ejecución en el régimen de distribución de beneficios y cargas que corresponda.
En particular, si se trata de edificación el deber legal de conservación comprende, además de los deberes generales:
a) Satisfacer, con carácter general, los requisitos básicos de la edificación .
b) Adaptar y actualizar sus instalaciones a las normas legales que, para la edificación existente, les sean explícitamente exigibles en cada momento.
Este deber constituye el límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios cuando la Administración las ordene por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad o sostenibilidad del medio urbano, se establece en la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta, equivalente al original, en relación con las características constructivas y la superficie útil, realizado con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinado al uso que le sea propio. Cuando se supere dicho límite, las obras que lo rebasen para obtener mejoras de interés general corren a cargo de los fondos de la Administración que haya impuesto su realización.
En todo caso la realización de las actuaciones sobre el medio urbano corresponde además de a los sujetos legalmente obligados, a los siguientes:
a) Los propietarios y los titulares de derechos de uso otorgados por ellos, en la proporción acordada en el correspondiente contrato o negocio jurídico que legitime la ocupación.
b) Las comunidades de propietarios y, en su caso, las agrupaciones de comunidades de propietarios, así como las cooperativas de viviendas, con respecto a los elementos comunes de la construcción, el edificio o complejo inmobiliario en régimen de propiedad horizontal y de los condominios, sin perjuicio del deber de los propietarios de las fincas o elementos separados de uso privativo de contribuir, en los términos de los estatutos de la comunidad o agrupación de comunidades o de la cooperativa, a los gastos en que incurran estas últimas.
c) Las Administraciones Públicas, cuando afecten a elementos propios de la urbanización y no exista el deber legal para los propietarios de asumir su coste, o cuando éstas financien parte de la operación con fondos públicos, en los supuestos de ejecución subsidiaria, a costa de los obligados.

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