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Concepto de actividad económica a efectos del régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda

El objetivo con el que surge el régimen tributario especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas se fue ampliando con las sucesivas modificaciones. Con dicho régimen inicialmente se pretendía satisfacer una demanda social acuciante de viviendas en alquiler para los sectores sociales más desfavorecidos (RDL 2/2003). Más tarde, la situación económica aconseja modificarlo con un objetivo adicional de impulso a la productividad (L 23/2005). Dada la finalidad inicial, no es extraño que la norma reservara dicho régimen a las entidades que tenían por objeto social exclusivo el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español (L 43/1995 art.68 quater redacc RDL 2/2003) y que se despreocupara de exigir de modo expreso que tal arrendamiento constituyera una genuina actividad económica, tal y como establecía la LIS/04 art.53.1 redacc L 23/2015, al señalar que podían acogerse al régimen especial las sociedades que tuvieran como el actividad económica principal arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido.
La modificación del régimen especial no debe interpretarse, únicamente, desde una perspectiva de flexibilización progresiva de los requisitos para acogerse al régimen, sino que ha de entenderse también desde la óptica del decidido impulso a la productividad. Desde este último punto de vista resulta razonable pensar que con la reforma operada por la L 23/2005 el legislador ha pretendido, que los citados servicios de arrendamiento de viviendas sean prestados del modo más eficaz posible, esto es, por sociedades que realizan una verdadera actividad económica. Por tal razón, a juicio del TEAC, una interpretación literal y finalista de la LIS/04 art.53.1 permite concluir que dicho precepto exige expresamente que el arrendamiento de viviendas se ejerza como actividad económica, no pudiendo acogerse a él las sociedades de mera tenencia de bienes que se limitan a obtener rentas pasivas de dicho arrendamiento.
Respecto a si deben cumplirse los requisitos contenidos en la LIRPF art.27.2 (local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad y al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa -actualmente sólo se exige este último requisito-), el TEAC se remite a lo expuesto anteriormente respecto a la voluntad del legislador de que las entidades que se acojan al régimen ejerzan una verdadera y efectiva actividad económica de arrendamiento. Además, el hecho de que la LIS/04 art.53.1 no contenga remisión alguna a la LIRPF art.27.2 no impide que los criterios contenidos en este último precepto deban tenerse en cuenta para determinar si el arrendamiento de viviendas constituye ciertamente una actividad económica. Y es que una interpretación sistemática e integradora de las normas sólo puede conducir a dicha conclusión. En la normativa reguladora del IS existen muchas referencias al concepto de actividad económica en las que no consta una remisión expresa a la normativa del IRPF o a otras normas para determinar qué se entiende por tal, y las resoluciones del TEAC en estas situaciones han concluido con la aplicación en el ámbito del IS del concepto de actividad económica contemplado en la la LIRPF art.27.2 (entre otra TEAC 17-3-10; unif criterio 30-5-12). Este criterio ha sido confirmado por diversos Tribunales Superiores de Justicia (entre otras muchas citadas, TSJ Galicia 22-12-14, EDJ 248095; TSJ Madrid 22-7-15, EDJ 146288; TSJ Baleares 10-6-13, EDJ 114591).
Para concluir, debe hacerse mención a la incorporación en la LIS, en vigor desde el 1-1-2015, del concepto de actividades económicas (LIS art.5.1) que no presenta diferencias relevantes respecto de la contenida en la LIRPF art.27.2. Las propias palabras empleadas en el Preámbulo de la LIS permiten considerar que la expresión actividad económica utilizada en el IS antes de la entrada en vigor de la citada norma debía ser entendida en los términos empleados para dicha expresión por la normativa reguladora del IRPF. El hecho de que la definición de actividad económica que incorpora la LIS en su articulado no difiera de modo relevante de la contenida en la LIRPF y que tal incorporación se haga porque resulta esencial que un Impuesto cuya finalidad primordial es gravar las rentas obtenidas en la realización de actividades económicas, y que es el que grava por excelencia tales rentas, contenga una definición al respecto, permiten concluir que con anterioridad a la LIS el concepto de actividad económica empleado en las normas reguladoras del IS necesariamente debía ser interpretado conforme dispone la normativa del IRPF.

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