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Compraventa. Incumplimiento de contrato

De los hechos declarados acreditados se deduce que la sociedad S.L. vendió a los demandados dos viviendas con sus correspondientes trasteros que adquirieron los mismos con el fin de revenderlos.
Terminada la construcción, los demandados-compradores fueron requeridos notarialmente por dos veces para el otorgamiento de la escritura de compraventa sin que comparecieran al efecto. Se acredita que le fue denegada la subrogación en el préstamo hipotecario. La compraventa se hizo con reserva de ceder a terceros, constando que desde la compra se colocaron carteles anunciadores de la venta.
En las sentencias de ambas instancias se declara que la vendedora optó claramente por el cumplimiento.
A la vista del primer requerimiento notarial a los compradores, la sociedad constructora les comunica la terminación de las obras emplazándoles para que designen día y hora para el otorgamiento de la escritura, a lo que ya se les había instado verbalmente, advirtiéndole que si no comparecían al otorgamiento perderían las cantidades entregadas a cuenta y comunicándoles la posibilidad de subrogación en el préstamo hipotecario existente.
En el mismo sentido, se les vuelve a requerir en fecha posterior pero sin la advertencia de pérdida de lo entregado a cuenta. A la vista de ello, cuando la parte vendedora exhorta a fijar día y hora para el otorgamiento de la escritura y facilita la subrogación en el préstamo hipotecario es indudable que opta por el cumplimiento del contrato, pues en caso contrario habría obviado tales pretensiones para acudir directamente a la resolución contractual. En el caso de autos, la vendedora manifestó con toda claridad su intención de conservar el contrato. Además, añadió en el primer requerimiento la posibilidad de perder las cantidades entregadas a cuenta, advirtiendo con ello de las posibles consecuencias del incumplimiento pese a que podría acudir a la resolución después de instado el cumplimiento cuando este fuese imposible (CC art.1124).
En cuanto a la imposibilidad sobrevenida, el Tribunal Supremo entiende que ha de hacerse una interpretación restrictiva y casuística, atendiendo a “los casos y circunstancias”, debiendo ser ésta definitiva y no haberse producido por culpa del deudor (TS 21-4-06; 3-4-09). A la vista de ello y en relación con los hechos probados, debemos convenir que los recurrentes compraron con fines de especulación, adquiriendo para revender antes de la finalización de la obra, obviando la escrituración y los gastos correspondientes, hasta que la situación económica se deteriora y las ventas se ralentizan hasta el punto de que se ven en la necesidad de subrogarse en el préstamo hipotecario, lo que se les deniega por su edad y falta de solvencia.
Lo cierto es que los compradores adquirieron con fines especulativos, lo que les podía haber generado una rápida ganancia, obteniendo un precio superior al pactado con la promotora, pero los compradores cuando se integran en un proceso de rápida obtención de beneficios con la consiguiente disposición urgente de la inversión, se están sometiendo a una situación de riesgo aceptado que no pueden intentar repercutir sobre la parte vendedora que ningún beneficio obtiene de las ulteriores ventas. Es decir, los recurrentes pretenden aceptar los beneficios de la especulación pero repercutiendo en la vendedora las pérdidas que se pudieran presentar, lo que es contrario a la buena fe (CC art.1258). Por lo expuesto, concurre culpa del deudor al no prever la existencia de una situación de riesgo con la que era posible contar de forma anticipada, dado que las fluctuaciones del mercado son constantes, como la situación económica demuestra de forma evidente.
El TS desestima por consiguiente el recurso de casación y confirma la demanda de condena a los compradores al otorgamiento de la escritura pública de compraventa de dos viviendas y al pago de las cantidades convenidas.

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