Compraventa de vivienda en construcción. Exención del banco de devolver cantidades anticipadas.

El demandante, comprador de vivienda en construcción, reclamó la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la vendedora y la condena solidaria de esta y de la entidad bancaria recurrente a la devolución de la cantidad entregada a cuenta más los intereses legales. Alegaba que la promotora había incumplido el plazo de entrega y el deber legal de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas, y que la entidad de crédito también debía responder porque, pese a conocer la existencia de la promoción y el origen y destino de las cantidades recibidas en la cuenta corriente de la promotora, no había exigido a la promotora codemandada las garantías impuestas por la Ley.
En primera instancia se estima la demanda respecto de la promotora y se desestima respecto del banco codemandado, que se opuso a la demanda negando haber incumplido sus obligaciones legales. En segunda instancia, se revoca la sentencia apelada para estimar también la demanda respecto del banco, que recurre en casación.
En las compraventas de viviendas regidas por la L 57/1968 -actualmente, LOE disp.adic.1-, las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía asumen su responsabilidad frente a los compradores por el total de las cantidades ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad.
Por lo que se refiere a las pólizas colectivas de seguro o aval, la omisión del certificado individual a favor de cada uno de los compradores no elimina la responsabilidad de la entidad aseguradora o avalista, conjunta con la del promotor, de garantizar la eventual devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores en caso de incumplimiento del promotor; responsabilidad exigible incluso aunque a los compradores no se les hubiera entregado en su momento una copia de la póliza colectiva.
El Tribunal Supremo estima el recurso, exonerando al banco de su obligación al apreciar el cumplimiento de todo lo que le era exigible según la legislación y la doctrina jurisprudencial, es decir:
– abrió la cuenta especial de la promotora legalmente exigida para el ingreso de las cantidades anticipadas por los compradores;
– la cuenta se encontraba garantizada mediante una póliza colectiva de afianzamiento suscrita por la promotora y una compañía de seguros; y
– comunicó a la aseguradora la apertura de la cuenta especial.

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