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Cláusula que establece la pérdida de cantidades anticipadas en caso de incumplimiento

Se plantea en casación la eficacia de una cláusula penal incorporada a un contrato de compraventa de inmueble en construcción, por la que se faculta al vendedor para retener las cantidades entregadas a cuenta del precio por el comprador en caso de resolución del contrato por incumplimiento del comprador.
El debate se centra en determinar si la referida cláusula puede ser considerada abusiva a la vista de la normativa de protección de los consumidores y usuarios (en su momento la L 26/1984, que fue derogada y refundida por el RDLeg 1/2007).
Según esta regulación, se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe y en perjuicio del consumidor y usuario, causen un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato (RDLeg 1/2007 art.82.1).
La jurisprudencia viene interpretando que las condiciones generales que prevén una determinada indemnización para el empresario en caso de resolución del contrato por causa imputable al consumidor, sin prever una indemnización equivalente a favor del consumidor para el caso de que el empresario incumpla, pueden suponer un desequilibrio importante, contrario a las exigencias de la buena fe entre los contratantes. Facilitan efectivamente al empresario la fijación de la indemnización de los daños y perjuicios sufridos, sin que el consumidor pueda contar con tal facilidad; pues, a falta de acuerdo con el predisponente, habrá de acreditar los concretos daños y perjuicios que ha sufrido, su relación de causalidad con el incumplimiento resolutorio imputable al empresario predisponente, y su cuantía.
Sin embargo, esta diferencia de trato puede superar el control de abusividad si la cláusula está justificada de un modo razonable, por ejemplo cuando las consecuencias del incumplimiento del contrato para una y otra parte sean de diferente naturaleza, o bien cuando, alegada la desproporción, la otra parte pruebe la existencia de proporción entre la indemnización y el quebranto real sufrido.
Por otro lado, la Ley también establece un catálogo de cláusulas que tienen carácter abusivo, entre otras, las cláusulas no negociadas que establecen una indemnización desproporcionadamente alta para el consumidor que no cumpla sus obligaciones (RDLeg 1/2007 art.85.6).
El Tribunal Supremo estima que la cláusula penal referida no resulta desproporcionada y, por lo tanto, no puede considerarse abusiva, ya que la cantidad que resulta de la aplicación de la cláusula penal (el importe de las cantidades entregadas) es notablemente inferior al valor de los daños y perjuicios efectivamente causados al vendedor (el valor de la vivienda en el momento de la resolución era un 40% inferior respecto al precio de venta, debido a la caída de precios por la crisis inmobiliaria).

NOTA
Pueden citarse otras sentencias que también se han mostrado favorables a la validez de este tipo de cláusulas penales: TS 15-4-14, EDJ 95278; 21-4-14, EDJ 95233; AP Madrid 25-4-11, EDJ 81396; AP Valencia 3-10-11, EDJ 277832; AP Murcia 29-3-12, EDJ 72971.
En contra: AP Castellón 9-3-12, EDJ 129470; AP Sevilla 12-9-11, EDJ 300416.

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