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Cesión de derechos de un inmueble en construcción

Una promotora inmobiliaria y una persona física celebran un contrato de reserva de parcela en mayo de 2003. Con posterioridad, esta última cede en octubre de 2004 los derechos y obligaciones de este contrato a un matrimonio, a través de un documento privado de cesión de titularidad, elevado a público casi tres años después (en septiembre de 2009). La parte cesionaria presentó la correspondiente autoliquidación del ITP y AJD, tomando como base la cantidad de 2.100 euros como única cantidad pagada al cedente, en concepto de entrega a cuenta del precio del inmueble en construcción, tal y como queda acreditado en el documento bancario. No obstante, la Administración tributaria gira una liquidación tomando como base el precio de compraventa del inmueble.
El TSJ parte de la consideración de que con la cesión de los derechos y obligaciones del contrato de reserva lo que realmente se está cediendo son los derechos que permiten adquirir la parcela que se está urbanizando. Con base en la LITP art.7.1, son transmisiones patrimoniales sujetas la transmisión de toda clase de bienes y derechos que integran el patrimonio de las personas, siendo los cesionarios los obligados tributarios. Por tanto, considera el TSJ que en este caso se producen dos hechos imponibles diferentes, los cuales resultan gravables de manera diferente: por un lado, la compraventa de la parcela sujeta a IVA y, por otro lado, la cesión de los derechos sujeta a ITP y AJD.
En concreto, en relación con la segunda de las dos operaciones citadas- la cesión de los derechos-, la LITP art.17.1 establece que en la transmisión de derechos mediante cuyo ejercicio se pueden obtener bienes determinados y de posible estimación, se ha de exigir el impuesto por los mismos conceptos y tipos que por estos últimos. Además, en cuanto a la determinación de la base imponible en estos casos, en la redacción de dicho precepto vigente en el momento de producirse la citada cesión –antes de la entrada en vigor de la L 4/2008– no se establecía nada al respecto. El TSJ concluye que, dado que la reforma posterior introducida por la L 4/2008 establece que dicho valor se ha de ajustar al valor de la construcción en el momento de cesión del derecho privado de compra, en este caso, en el momento de cesión de los derechos del contrato se debía atender al valor del inmueble cedido y no al precio pagado hasta ese momento por el adquirente.
En consecuencia, en este caso se ha de aceptar que la Administración tome como valor real del inmueble, sin más comprobación, el precio de la parcela en proceso de urbanización que ha sido fijado en la propia escritura de compraventa.

NOTA
1) El RITP art.47.1 recoge que en los supuestos de transmisión de derechos mediante cuyo ejercicio sea posible la obtención de determinados bienes de posible estimación, si su valor no consta, se ha de practicar una liquidación provisional sobre el valor que, a requerimiento de la Adminsitración, declaren los interesados en el plazo de diez días, sin perjuicio de que sea ampliada con posterioridad si, tras hacerse efectivos aquellos, resulta un exceso, en cuyo caso se ha de practicar la liquidación definitiva.
2) La resolución del TEAR Extremadura en este caso supone un cambio de criterio respecto a lo mantenido hasta la fecha, ya que consideraba que en los casos de cesión de derechos sobre inmuebles en construcción, la base imponible del ITP y AJD venía determinada por el valor del inmueble que se va a obtener.

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