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Cancelación de un contrato de arrendamiento financiero

Una entidad celebra un contrato de arrendamiento financiero con opción de compra, teniendo por objeto un bien inmueble. Con posterioridad, ante la imposibilidad de hacer frente al pago de las periódicas pactadas en el contrato, ambas partes formalizan mediante escritura pública la resolución de dicho contrato con la opción de compra que es inherente.
En primer lugar, en relación con las características de los contrato de arrendamiento financiero (conocidos como leasing), se han de considerar como aquel que tiene como objeto exclusivo la cesión de bienes muebles o inmuebles a cambio del abono periódico de unas cuotas futuras, incluyendo a su término necesariamente una opción de compra. Por tanto, como contrato complejo, una vez cedido su uso, el cesionario puede adquirir los bienes mediante el ejercicio de la opción de compra, la cual obligatoriamente debe ser incluida, así como fijada su cuantía, en el momento de la formalización del propio contrato. La citada opción solo puede ejercitarse si no se encuentra pendiente ninguna de las cuotas pactadas durante el período en el que ha sido cedido el uso del bien.
En segundo lugar, a efectos de la incidencia fiscal, como dichos contratos son concedidos por empresas, ya sea para personas o para entidades, siempre que realicen actividades económicas, tanto la satisfacción de las cuotas periódicas como la de la opción de compra se encuentran sujetas al IVA, lo cual impide su sujeción al ITP y AJD.
No obstante lo anterior, cuando el objeto del contrato es un inmueble, para que puedan ser inscritos en el Registro de la Propiedad tanto la constitución del contrato como el ejercicio de la opción de compra es necesario que se formalicen en escritura pública. Esto implica, siempre que se cumplan los requisitos recogidos en la LITP art.31.2 (ser una escritura inscribible, con contenido valuable y no sujeta ni a las modalidades TPO ni OS del ITP y AJD ni tampoco a ISD), que dichas escrituras queden sujetas a la modalidad AJD del impuesto. A estos efectos, en el caso concreto de la escritura de cancelación de los contratos de arrendamiento financiero, hay que tener en cuenta que implica la cancelación de la opción de compra pactada en un principio y que ha sido inscrita previamente en el citado Registro. En consecuencia, la DGT considera que sí se ha de entender que concurren los citados requisitos, existiendo por tanto obligación de tributar por la modalidad AJD.
En cuanto al sujeto pasivo del impuesto, resulta obligada la persona que insta el otorgamiento de la escritura pública de cancelación del contrato de leasing, es decir, la entidad que no puede hacer frente a las cuotas de arrendamiento financiero.

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