Nos encontramos ante el concurso de una promotora vendedora, que afectó a la compraventa de una vivienda que estaba pendiente de construcción al tiempo de la declaración de concurso.
El comprador, habiendo pagado parte del precio acordado, solicitó, después de declarado el concurso, la resolución del contrato junto con la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.
La vendedora se aquietó a la declaración de resolución del contrato efectuada por la sentencia de primera instancia, pero recurrió la calificación del crédito como crédito contra la masa, alegando que el incumplimiento fue anterior a la declaración de concurso. La Audiencia Provincial confirmó la de primera instancia.
Ante la relación de hechos expuesta, el TS, basándose en la doctrina jurisprudencial contenida en la sentencia TS 19-7-16, EDJ 113547, establece lo siguiente:
• La resolución de un contrato de tracto único, como es la compraventa de una vivienda, cuando alguna de las prestaciones hubiera sido ejecutada, trae consigo, además del efecto liberatorio, un efecto restitutorio, debiendo ambas partes restituir lo recibido. Se trata de un caso de resolución por incumplimiento contractual ex CC art.1124.
• Que este efecto restitutorio no venga expresamente previsto en la LCon art.62.4 no significa que no resulte de aplicación en caso de resolución por incumplimiento contractual del concursado. Es connatural al carácter recíproco de las obligaciones y se acomoda mejor a la previsión contenida en el art.61.2 LCon, que para estos casos en que las obligaciones estaban pendientes de cumplimiento al tiempo de la declaración de concurso, califica como crédito contra la masa la obligación pendiente de cumplimiento por la concursada.
• Por tanto, una vez que la resolución del contrato por incumplimiento de la vendedora concursada fue aceptado por ésta, la consideración del crédito por la restitución de las cantidades entregadas a cuenta como crédito contra la masa ya no depende de si el incumplimiento resolutorio fue anterior o posterior a la declaración de concurso, sino de la propia resolución del contrato y de la interpretación que la sala ha hecho del LCon art.62.4: resuelto un contrato de tracto único por incumplimiento del concursado, la obligación de restituir las cantidades entregadas a cuenta por el comprador es con cargo a la masa.
NOTA
Debe advertirse que en este caso, a diferencia de lo que ocurrió en la TS 19-7-16, EDJ 113547, el crédito del comprador no se ha visto afectado por su previa inclusión en la lista de acreedores como crédito contingente, pues esta inclusión no vino propiciada por una actuación previa del acreedor (comunicación de crédito), y no le era exigible, en atención a la naturaleza del contrato y a las dimensiones del concurso de la vendedora, que tuviera que estar atento a que la administración concursal no incluyera indebidamente su crédito en la lista de acreedores para impugnarlo.
Por el contrario, en la citada TS 19-7-16, EDJ 113547, pese a que procedía calificar el crédito derivado de la resolución del contrato como crédito contra la masa, la compradora quedó vinculada por su actuación dentro del concurso y en concreto porque comunicó su crédito a la restitución de las cantidades entregadas a cuenta como crédito concursal contingente. La administración concursal accedió a incluir este crédito en la lista de acreedores, con la consideración de crédito contingente, lo que, por no ser impugnado devino firme y condicionó el resultado de la acción ejercitada.
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