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Arrendamiento de inmuebles a título particular y en proindiviso

Una persona física casada en régimen de separación de bienes planea con su cónyuge formar una comunidad de bienes para explotar inmuebles en arrendamiento, algunos de los cuales pertenecen a cada uno de los cónyuges en su totalidad y con carácter privativo, y otros les pertenecen a ambos en proindiviso. Cada cónyuge pondría en común en la futura comunidad de bienes los inmuebles privativos y los que poseen en proindiviso, sin transmitir la propiedad de los mismos. Actualmente estos inmuebles les generan rendimientos del capital inmobiliario, pero tienen previsto que la comunidad de bienes contrate laboralmente a un empleado a jornada completa y gestione la actividad desde un local destinado exclusivamente a dicho fin. Pasados tres años desde la constitución de la comunidad de bienes, los inmuebles se aportarían a una sociedad limitada, propiedad de ambos cónyuges, que continuaría con el ejercicio de la actividad.
Se plantea si, a efectos del cumplimiento de los requisitos para que los rendimientos procedentes del arrendamiento de inmuebles tributen como actividad económica (desde el 1-1-2015, que para la ordenación de esta actividad se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, LIRPF art.27.2), es suficiente con que sea la comunidad de bienes la que contrate al empleado y disponga de un local, o es necesario que, además, cada cónyuge disponga de un empleado y un local propio -el requisito de disponer de un local propio para el ejercicio de la actividad de arrendamiento ya no se exige desde el 1-1-2015, a efectos de considerar el arrendamiento como actividad económica-.
En primer lugar, respecto de los inmuebles poseidos en proindiviso, se debe tener en cuenta que la copropiedad implica la existencia de una comunidad de bienes entre los distintos copropietarios (CC art.392). Si bien el consultante manifiesta que va a constituir, junto con su cónyuge, una comunidad de bienes mediante la puesta en común de todos los inmuebles cuya propiedad ostentan en la forma antes señalada, no obstante, indica que la constitución de dicha comunidad de bienes no implicaría la transmisión de la propiedad, lo que contradiría su constitución y determinaría que no quede alterada la situación de propiedad individual o de comunidad de bienes que los cónyuges tenían inicialmente respecto de cada uno de los inmuebles.
Las comunidades de bienes no son contribuyentes del IRPF, sino que se configuran como una agrupación de los mismos que se atribuyen las rentas generadas en la entidad (LIRPF art.8.3). Las rentas atribuidas tienen, para cada uno de los socios o comuneros, la naturaleza derivada de la actividad o fuente de donde proceden (LIRPF art.88).
De acuerdo con lo anterior, en el caso concreto de arrendamiento de bienes inmuebles, las circunstancias que determinan que dicho arrendamiento genere rendimientos del capital inmobiliario o rendimientos de actividades económicas deben valorarse de forma separada respecto de la actividad desarrollada por cada uno de los cónyuges sobre los bienes de los que sean únicos propietarios y respecto de la actividad desarrollada a través de comunidades de bienes, por compartir la propiedad de bienes inmuebles.
Por tanto, la actividad individual desarrollada por cada uno de los cónyuges sobre los bienes de su exclusiva propiedad constituirá una actividad económica cuando se cumplan los requisitos antes referidos en sede de la respectiva actividad. Por su parte, la actividad de arrendamiento que se desarrolle por la comunidad de bienes, a su vez solo se calificará de actividad económica cuando concurran dichos requisitos en sede de la propia comunidad.

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