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Andalucía. Modificación del régimen de calificación de viviendas protegidas

La norma de referencia aprueba el Reglamento regulador de los Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida y modifica algunos preceptos del Reglamento de viviendas protegidas de Andalucía. La modificación viene motivada por los cambios al respecto del régimen de los mencionados registros, así como por la adaptación del Reglamento de viviendas protegidas a la L Andalucía 5/2010, de Autonomía Local de Andalucía, que reconoce la competencia de los municipios andaluces en lo que se refiere al otorgamiento de la calificación provisional y definitiva de vivienda protegida, competencia que, según el propio Reglamento, correspondía a la consejería competente en materia de vivienda. En consecuencia, se da nueva redacción al procedimiento para la calificación de las viviendas protegidas, así como a otras normas del Reglamento, para realizar las adaptaciones necesarias. Destacamos las siguientes.

Concepto de vivienda protegida

Se entiende por vivienda protegida la que, sujeta a un precio máximo de venta o alquiler, se destine a residencia habitual y permanente, tenga la superficie útil o construida establecida para cada programa en los correspondientes planes de vivienda y suelo y cumpla los restantes requisitos previstos en las disposiciones que resulten de aplicación, y sea calificada por el correspondiente ayuntamiento como tal de conformidad con la normativa autonómica (D Andalucía 149/2006 art.2 redacc D Andalucía 1/2012).

Personas destinatarias

Se introducen como excepciones al requisito de no tener otra vivienda para ser destinatario o destinataria de vivienda protegida (teniendo en cuenta los criterios sugeridos por el Defensor del Pueblo Andaluz al respecto) las consistentes, entre otras, en que la persona adjudicataria sea titular de una cuota del pleno dominio sobre otra vivienda, o ésta haya dejado de tener la condición de habitable.
Así, se establece que no podrá ser destinatario o destinataria de una vivienda protegida quien sea titular del pleno dominio de una vivienda protegida o libre, o esté en posesión de la misma en virtud de un derecho real de goce o disfrute vitalicio.
No obstante, se entiende que no están comprendidos en dichos supuestos las personas destinatarias de las viviendas protegidas que se encuentren en alguna de las siguientes situaciones:
a) Las que hayan adquirido, a título de herencia o legado, una cuota del pleno dominio sobre una vivienda, igual o inferior al 25%, siempre que el valor a efectos del impuesto de transmisiones patrimoniales de esa cuota calculada por metro cuadrado útil no exceda del 30% del precio máximo de venta de la vivienda protegida de régimen general correspondiente a ese municipio. Cuando se haya adquirido, a título de herencia o legado, una cuota del pleno dominio sobre varias viviendas, se entenderá esta misma limitación para la suma de todas las cuotas del pleno dominio.
b) Las que tengan una vivienda en propiedad o un derecho real de uso o disfrute vitalicio sobre la misma y haya sido declarada, mediante resolución judicial o administrativa, infravivienda o en ruina física.

Superficie útil

La superficie útil de la vivienda se define como la proyección horizontal de los espacios cubiertos y cerrados, determinada por el perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos, descontando la superficie ocupada en planta por cerramientos y particiones interiores, fijos o móviles, por elementos estructurales y por las canalizaciones o conductos verticales, así como la superficie de suelo, en la que la altura libre sea inferior a la establecida reglamentariamente.

Selección de adquirentes

Se establecen, como excepciones a la obligación de adjudicación mediante el Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida, por ser adjudicaciones destinadas a atender situaciones en el marco de las prestaciones de los servicios de asistencia y bienestar social, las siguientes:
a) Las actuaciones que tengan como objeto el realojo permanente o transitorio motivado por actuaciones urbanísticas, de rehabilitación o renovación urbana. Podrán referirse a promociones completas o viviendas concretas.
b) La adjudicación de viviendas y alojamientos a unidades familiares en riesgo de exclusión social cuando se justifique su carácter de urgencia por los servicios sociales del ayuntamiento.
c) La adjudicación de viviendas calificadas en programas de alquiler a entidades sin ánimo de lucro para destinarlas al alojamiento de personas sin recursos o en riesgo de exclusión social.
Estas excepciones deben ser autorizadas, en cada caso, por la persona titular del correspondiente Registro y comunicadas a la correspondiente delegación provincial de la consejería competente en materia de vivienda.
El correspondiente plan autonómico de vivienda y suelo puede establecer otros procedimientos de selección distintos de los previstos en las bases reguladoras de los Registros Municipales para determinados programas, respetando los principios de igualdad, transparencia, publicidad y concurrencia.

Contratos de arrendamiento

Se establece una excepción al visado de estos contratos: Las entidades o promotores públicos u organizaciones sin ánimo de lucro están exentas del visado de los contratos sobre las viviendas en alquiler y los alojamientos que les pertenezcan o les hayan sido cedidos, cuando se prevea una ocupación rotativa, así como de la inclusión de las cláusulas obligatorias reguladas en el presente Reglamento en el supuesto de que aquéllos se formalicen por escrito.

Comunicaciones previas a la transmisión

Se entiende cumplido el régimen de comunicaciones previsto en el art.28, cuando quede acreditado que las viviendas se han puesto a disposición del ayuntamiento titular del correspondiente Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida o se ha cedido el derecho de uso al mismo y cuando dichas viviendas o los derechos sobre las mismas sean adjudicados a través del citado Registro.
También se entenderá cumplido el régimen de comunicaciones en los supuestos de permuta de viviendas con la intermediación del mencionado Registro.

Permuta de viviendas protegidas

Puede autorizarse la permuta entre viviendas protegidas siempre que se ajuste al procedimiento y requisitos establecidos para las segundas o posteriores transmisiones.
Atendiendo a la finalidad de la permuta, no se ejercerá el derecho de tanteo legal sobre las viviendas que se pretendan permutar.
En el supuesto de que las dos viviendas a permutar se encuentren dentro del plazo de los 10 años de limitación de la transmisión, será suficiente con que solo una de las dos unidades familiares se encuentre en alguna de las circunstancias previstas en el art.26.2 párr 2º.
La autorización de la permuta corresponde a las personas titulares de las delegaciones provinciales de la consejería competente en materia de vivienda de la provincia en que estén ubicadas las viviendas a permutar, salvo que pertenezcan a provincias distintas, en cuyo caso la autorización corresponderá a la persona titular de la dirección general competente en materia de vivienda. En el supuesto contemplado en el art.28.7 (ver lo expuesto más arriba sobre el régimen de comunicaciones) no es necesaria esta autorización.

Calificación provisional

La solicitud de calificación provisional se debe presentar, con especificación de los programas a los que desean acogerse, ante el correspondiente ayuntamiento, acompañada de la siguiente documentación:
a) Los documentos acreditativos de la identidad de la persona jurídica solicitante y, en su caso, de la representación que ostente. Si la persona solicitante es física, deberá presentar documento acreditativo de su identidad en el supuesto de que no autorizara a la Administración competente para su comprobación
b) Certificado o nota simple del Registro de la Propiedad acreditativo de la titularidad de los terrenos o del derecho real sobre los mismos que les faculten a realizar la promoción y de su libertad de cargas y gravámenes que puedan conllevar la inviabilidad de la promoción. En el supuesto de no ser titulares, las personas solicitantes deberán aportar contrato de opción de compra a su favor o título suficiente que acredite la disponibilidad de los terrenos para construir.
c) Documento técnico, visado cuando proceda conforme a la normativa aplicable sobre visado legal, que permita la verificación de la adecuación a la normativa técnica de diseño exigible.
d) Las personas promotoras para uso propio individual deben aportar, además, la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos que les permiten el acceso a la vivienda protegida.
Corresponde la concesión de la calificación provisional al correspondiente ayuntamiento, que previamente debe verificar la adecuación de las viviendas al Reglamento, a la normativa técnica de diseño y al plan autonómico de vivienda y suelo vigente en su momento. Además, se comprobará la adecuación urbanística de la promoción, y la existencia de demanda adecuada a la promoción en base a los datos obtenidos del Registro Público Municipal de Demandantes, así como, en su caso, la reserva a determinados programas que puedan establecer los planes de vivienda y suelo municipales o autonómicos.
En la resolución de calificación provisional deben constar, como mínimo, los siguientes extremos:
a. Código de identificación del expediente y programas a los que se acoge la promoción.
b. Identificación de la persona solicitante y tipo de promotor, señalando si es público o privado y si la vivienda es para uso propio individual o agrupado en cooperativa. Tratándose de una persona promotora individual para uso propio, constarán los ingresos determinados en la forma que establezca el correspondiente programa.
c. Identificación, número de dormitorios y superficie individualizada de las viviendas protegidas de la promoción y de sus anejos vinculados. Cuando la promoción tenga viviendas acogidas a distintos programas se hará constar de forma individualizada el que corresponda a cada vivienda. Cuando se trate de alojamientos se incluirá, además, la superficie y el uso de servicios comunes. Se señalarán, cuando existan, las viviendas reservadas para personas con discapacidad con movilidad reducida o para familias numerosas u otros cupos que procedan.
d. En los supuestos de viviendas en venta o adjudicación, se incluirá el precio máximo de las viviendas y de sus anejos. Cuando se trate de viviendas en arrendamiento se señalará la forma de cálculo de la renta máxima.
e. Identificación catastral de la parcela. Cuando en el momento de calificación provisional no exista este dato, debe hacerse constar de forma detallada la localización de la promoción, mediante coordenadas UTM ETRS89 HUSO 30.
f. Fecha de la licencia de obras cuando se haya concedido previamente.
g. Las condiciones que limiten las definidas en los correspondientes programas de vivienda protegida, por venir derivadas, entre otras causas, de procedimientos de adjudicación o venta de suelo, o como consecuencia de la obtención de ayudas autonómicas en materia de suelo.
El ayuntamiento debe comunicar a la correspondiente delegación provincial de la consejería competente en materia de vivienda las calificaciones provisionales y definitivas que haya otorgado, así como las modificaciones de éstas, y la fecha de inicio de las obras, en el plazo de un mes desde que tengan lugar.
El promotor no puede formalizar los contratos de compraventa o de adjudicación de las viviendas hasta que aquél presente en el ayuntamiento la comunicación de inicio de las obras.
Si durante la fase de ejecución hubiera que introducir cambios que supongan la modificación de la calificación emitida, dichos cambios requerirán la autorización del correspondiente ayuntamiento, que deberá resolver, mediante diligencia a la calificación provisional emitida, y notificar en el plazo máximo de un mes, a contar desde la fecha de entrada de la solicitud en el registro del órgano competente para su tramitación de dicho ayuntamiento. Transcurrido el mencionado plazo sin que haya notificado resolución expresa, se podrá entender otorgada la autorización por silencio administrativo.

Calificación definitiva

La solicitud de calificación definitiva se debe presentar en el plazo de 30 meses, a contar desde la fecha de la calificación provisional, salvo que en suelos destinados a viviendas protegidas se prevea un plazo distinto por el planeamiento urbanístico o por estipulación contractual.
Puede autorizarse la ampliación del plazo indicado a instancia de la persona promotora, mediando causa justificada y hasta un máximo de la mitad del plazo establecido. Esta ampliación podrá aplicarse a la totalidad de la promoción o a parte de la misma cuando se trate de edificios independientes.
La solicitud de calificación definitiva de viviendas protegidas debe ir acompañada de los siguientes documentos:
a) Certificación emitida por la dirección facultativa de las obras, haciendo constar el cumplimiento favorable del programa de ensayos y análisis.
b) Justificación de haberse practicado en el Registro de la Propiedad la inscripción de la escritura declarativa de obra nueva y de división horizontal, en la que constará la calificación provisional de vivienda protegida y las prohibiciones y limitaciones a la facultad de disponer derivadas del régimen jurídico de las viviendas protegidas.
c) Póliza del seguro de incendio con vigencia, al menos, de 3 meses desde la calificación definitiva o hasta la formalización de las escrituras públicas de compraventa, en su caso.
Corresponde al ayuntamiento el otorgamiento de calificación definitiva. Previamente verificará la adecuación de la obra realizada al documento técnico autorizado, y la obtención de licencia de primera ocupación.
La resolución sobre el otorgamiento de la calificación definitiva se debe notificar a la persona promotora en el plazo de 2 meses contados desde la fecha de entrada de la solicitud en el registro del órgano competente para su tramitación del ayuntamiento. Transcurrido el plazo para notificar la resolución sin haberse producido ésta, se entenderá denegada la calificación definitiva.
El otorgamiento de la calificación definitiva se hará mediante resolución motivada en la que constará el número del expediente de la promoción, la identificación de la persona promotora, la ubicación de las viviendas, su número, programa, superficie y anejos vinculados, sus datos de inscripción registral, la fecha de calificación provisional y de terminación de las obras, las limitaciones a que quedan sujetas las viviendas, el plazo de duración del régimen de protección, los precios de venta o renta y sus revisiones, y demás datos o circunstancias que deban constar en aplicación de las normas vigentes.
Cuando no sea posible el otorgamiento de la calificación definitiva sobre la totalidad de viviendas protegidas que componen la promoción, pero sí sobre una parte de la misma, la calificación definitiva puede concederse por fases.
En caso de denegación de la calificación definitiva, las personas adjudicatarias de las viviendas protegidas pueden optar entre:
a) La resolución del contrato, lo cual conllevará la devolución por la persona promotora de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el interés legal devengado desde el momento de la entrega de cada una de dichas cantidades hasta el momento de la resolución del contrato.
b) Solicitar ante el correspondiente ayuntamiento, en el plazo de 3 meses desde la fecha de la denegación de la calificación definitiva, la rehabilitación del expediente a su favor, siempre que medie contrato de compraventa de la vivienda o cantidades entregadas a cuenta del precio de venta de la misma, y comprometerse, en su caso, a la terminación de las obras o a la subsanación de las deficiencias que impidieron la obtención de la calificación definitiva, dentro del plazo y con el presupuesto que a tal efecto sea fijado por el correspondiente ayuntamiento. Del precio final de venta de la vivienda a abonar a la persona promotora, se deducirán las cantidades invertidas por las personas adquirentes en las obras necesarias para la obtención de la calificación definitiva.
La rehabilitación del expediente por las personas adquirentes puede conllevar la subrogación de estas en el préstamo cualificado concedido a la persona promotora.

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