Andalucía. Medidas para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda

Modificación de la Ley del derecho a la vivienda

Se modifica la Ley del derecho a la vivienda en Andalucía, añadiendo un nuevo Título VI en el que se establecen los instrumentos administrativos de intervención necesarios para evitar la existencia de viviendas deshabitadas. Se crea además un registro público de viviendas deshabitadas y se establecen actuaciones de fomento para incorporar dichas viviendas deshabitadas al mercado. Asimismo, se añade un nuevo Título VII en el que se regula el ejercicio de la potestad de inspección y sancionadora para el cumplimiento de los fines de la Ley.
Se introduce, dentro del contenido esencial del derecho de propiedad de la vivienda, el deber de destinar de forma efectiva el bien al uso habitacional previsto por el ordenamiento jurídico, así como mantener, conservar y rehabilitar la vivienda con los límites y condiciones que así establezca el planeamiento y la legislación urbanística.
A estos efectos, la Administración de la Junta de Andalucía y las Administraciones locales, en el marco del principio de subsidiariedad, dentro de los ámbitos competenciales correspondientes, deben promover el acceso a una vivienda digna y adecuada a través de una política de actuaciones en materia de vivienda protegida y suelo y de apoyo a la conservación, mantenimiento, rehabilitación y calidad del parque de viviendas existente.
En consecuencia con lo anterior, se dispone que la actividad de las Administraciones públicas andaluzas se debe dirigir a hacer efectivo el ejercicio del derecho constitucional y estatutario a una vivienda digna y adecuada, mediante, entre otras, actuaciones de fomento para evitar la existencia de viviendas deshabitadas.
Dentro de las medidas orientadas a favorecer el acceso a la vivienda libre y la mejora del parque residencial (L Andalucía 1/2010 art.9), se añaden las siguientes:
– Incentivos para la salida al mercado de viviendas deshabitadas que fomenten la efectiva ocupación de las mismas.
– Medidas de intermediación en el mercado del arrendamiento de viviendas que garanticen su efectiva ocupación.
– Aseguramiento de riesgos que garanticen el cobro de la renta, los desperfectos causados y la defensa jurídica de las viviendas alquiladas.
– Las medidas fiscales aprobadas por la Comunidad Autónoma de Andalucía.
– Subvenciones para propietarios, arrendatarios y entidades intermediarias.

Viviendas deshabitadas

Se añade un nuevo título a la L Andalucía 1/2010, dedicado a los instrumentos administrativos para evitar la existencia de viviendas deshabitadas.
A estos efectos, se presumirá que una vivienda no está habitada cuando:
– No se destine efectivamente al uso residencial previsto por el ordenamiento jurídico o el planeamiento urbanístico durante más de 6 meses consecutivos en el curso de un año desde el último día de efectiva habitación. A estos efectos, se entenderá como último día de efectiva habitación el que ponga fin a, al menos, 6 meses consecutivos de uso habitacional. Para las viviendas que no hayan sido nunca habitadas, dicho plazo comenzará a computarse desde que el estado de ejecución de las mismas permita solicitar las autorizaciones legales para su efectiva ocupación, o si éstas se han otorgado, desde la notificación de su otorgamiento. En caso de que las autorizaciones legales hayan sido solicitadas pero aún no se hayan concedido, se descontará el plazo de otorgamiento de aquéllas. Lo anterior, sin perjuicio del deber de solicitar dichas autorizaciones.
– La vivienda no cuente con contrato de suministro de agua o de electricidad o presente nulo o escaso consumo de suministros, calculados con base en la media habitual de consumo por vivienda y por año. Dichos valores serán facilitados por las compañías suministradoras que presten servicio en el municipio, si bien, en defecto de información más específica, podrá considerarse como deshabitada aquella vivienda en la cual los consumos de agua y electricidad sean inferiores a los establecidos en el Anexo de la Ley, que puede ser modificado reglamentariamente.
No obstante, se establece la exclusión, a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, de las siguientes viviendas:
a) Las edificaciones destinadas a un uso regulado en la legislación turística siempre que cuenten con las correspondientes licencias urbanísticas y de apertura, además de los requisitos exigidos por la legislación vigente en materia de turismo y del resto de autorizaciones sectoriales que, en su caso, resulten de aplicación.
b) Las viviendas de las personas físicas cuyo uso exclusivo sea el de esparcimiento o recreo.
c) Las viviendas que sean usadas de forma efectiva mediante su arrendamiento como fincas urbanas celebrado por temporadas, sea ésta de verano o cualquier otra y el celebrado para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, siempre que cuenten con los requisitos legales para su ejercicio, y tengan, al menos, una ocupación no inferior a treinta días en un año.
Las viviendas deshabitadas de titularidad de personas físicas no serán objeto del ejercicio de la potestad sancionadora (la infracción muy grave de no dar efectiva habitación a la vivienda en los términos señalados, se aplica solo a las personas jurídicas, constituidas regular o irregularmente).
Se establecen asimismo ciertos indicios de no habitación:
a. Los datos del padrón de habitantes y de otros registros públicos de residentes u ocupantes.
b. Consumos anormalmente bajos o carencia de los suministros de agua, gas y electricidad, de conformidad con lo dispuesto en el Anexo.
c. Recepción de correo y notificaciones en otros lugares.
d. Utilización habitual de otros lugares para realizar comunicaciones telefónicas e informáticas.
e. Declaraciones o actos propios de la persona titular de la vivienda.
f. Declaraciones de los titulares de la vecindad.
g.Negativa injustificada de la persona titular de la vivienda a facilitar comprobaciones de la Consejería competente en materia de vivienda cuando no se desprenda la existencia de ninguna causa verosímil que pueda fundamentarla y cuando consten además otros indicios de falta de ocupación.

Procedimiento de declaración de viviendas deshabitadas

La resolución que declare la vivienda deshabitada debe realizarse mediante un procedimiento contradictorio, regulado en la Sección 2ª del Capítulo I de la Ley (L Andalucía 1/2010 art.27 a 40). De este procedimiento destacamos las siguientes normas:
a) A solicitud de la Consejería competente en materia de vivienda, las entidades financieras y sus filiales inmobiliarias, las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, y las entidades inmobiliarias, cualquiera que sea su domicilio social, deben remitir, sin necesidad de contar con el consentimiento de las personas afectadas, en los términos dispuestos en la normativa reguladora de la protección de datos, con respecto al ámbito concreto que se delimite a este efecto, información sobre las viviendas de su titularidad que se encuentren deshabitadas con indicación, para cada una de ellas, de su ubicación detallada, referencia catastral, número de finca registral, nombre, apellidos, razón social, NIF o CIF. En caso de tener el carácter de vivienda protegida deberá especificarse expresamente, con indicación de la resolución de calificación. Todo ello, sin perjuicio de lo dispuesto en la normativa básica estatal (L Andalucía 1/2010 art.30).
b) El procedimiento se tramitará conforme a lo establecido en la L 30/1992, con las particularidades establecidas en este Capítulo. El procedimiento se entenderá con el titular registral o, en su defecto, con el titular catastral de la vivienda o grupo de viviendas, considerándose personas interesadas, igualmente, en su caso, a las titulares de derechos reales y situaciones jurídicas, inscritos y anotados en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de las comunicaciones a las titulares de derechos o intereses legítimos. En caso de que la vivienda o grupo de viviendas pertenezca en régimen de pro indiviso a varios titulares o a una comunidad o entidad sin personalidad jurídica y no se tenga constancia de la representación legal, cada una de las titulares del pro indiviso y todas y cada una de las personas que componen la comunidad, tendrán, en atención a la responsabilidad solidaria que ostentan, la consideración de representante a los efectos de la tramitación de este procedimiento, sin perjuicio de la comunicación a los demás cotitulares o personas de la comunidad (L Andalucía 1/2010 art.34).
c) Transcurrido el plazo de audiencia, se dictará acuerdo en el que se especifiquen las medidas de fomento que se hayan ofrecido o se ofrezcan a la propiedad destinadas a facilitarle el arrendamiento de la vivienda y concediendo a este efecto el plazo de un mes, a contar desde la notificación del acuerdo, para que se manifieste sobre su aceptación, suspendiéndose durante este tiempo el procedimiento a los efectos del cómputo del plazo máximo de resolución. Este acuerdo no se adoptará en el supuesto de que la titularidad de la vivienda objeto del procedimiento contradictorio sea de persona jurídica, continuando el procedimiento sin este trámite (L Andalucía 1/2010 art.36.1).
d) La resolución declarativa de vivienda deshabitada será notificada a la persona titular de la vivienda o grupo de viviendas, en todo caso, y a las demás personas interesadas que puedan resultar del procedimiento. De ella se debe dar traslado al Registro de Viviendas Deshabitadas al objeto de proceder a su inscripción. Asimismo, ha de ser notificada al ayuntamiento en cuyo término se ubique la vivienda a fin de que por el mismo se proceda, en su caso, a la aplicación del recargo del impuesto de bienes inmuebles conforme establece la ley reguladora de este tributo (L Andalucía 1/2010 art.39.1 y 2).

Registro de Viviendas Deshabitadas

Se crea el Registro de Viviendas Deshabitadas como instrumento básico para el control y seguimiento de las viviendas que hayan sido declaradas deshabitadas.
Tendrán acceso a dicho Registro las resoluciones declarativas de viviendas deshabitadas y otras resoluciones que reflejen actuaciones o circunstancias con incidencia en la situación de no habitación.
El Registro tiene carácter autonómico y se residencia en la Consejería con competencia en materia de vivienda, que estará obligada a mantener el mismo (L Andalucía 1/2010 art.41).
El Consejo de Gobierno, a la mayor brevedad posible, y, en todo caso, en el plazo máximo de dos meses desde la entrada en vigor de esta norma, deberá aprobar las normas reglamentarias que permitan poner en funcionamiento este Registro (L Andalucía 1/2010 disp.adic.3ª).

Actuaciones de fomento para evitar la existencia de viviendas deshabitadas

Se prevén las siguientes actuaciones para evitar la existencia de viviendas deshabitadas (L Andalucía 1/2010 art.42 a 47):
a) Políticas y actuaciones de fomento para promover el uso social de las viviendas, a realizar por la Consejería con competencia en materia de vivienda, en coordinación con las Administraciones locales.
b) Medidas a disposición de las personas propietarias de viviendas deshabitadas, a través de los planes de vivienda o de los programas de fomento aprobados por la Consejería. Pueden consistir, entre otras, en las siguientes actuaciones:
– Medidas de intermediación en el mercado del arrendamiento de viviendas que garanticen su efectiva ocupación.
– Aseguramiento de los riesgos que garanticen el cobro de la renta, los desperfectos causados y la defensa jurídica de las viviendas alquiladas.
– Medidas fiscales que determinen las respectivas Administraciones Públicas en el ejercicio de sus competencias.
– Subvenciones para personas propietarias y arrendatarias y entidades intermediarias.
c) Medidas de intermediación en el mercado del arrendamiento de viviendas. Las Administraciones públicas, directamente o a través de entidades públicas instrumentales o entidades intermediarias, podrán intermediar en el stock de viviendas libres deshabitadas a fin de favorecer su efectiva ocupación a través del impulso y facilitación de fórmulas de concertación de arrendamientos entre personas propietarias y personas o unidades de convivencia demandantes de viviendas. Entre otras medidas, pueden ejecutarse programas de bolsas de viviendas en alquiler, adoptarse convenios con personas jurídicas o físicas propietarias de viviendas deshabitadas para integrarlas en el mercado del arrendamiento y cualquier otra que pueda generar una ampliación del parque de viviendas disponibles en arrendamiento a precios adecuados. A su vez, se podrán ofrecer las viviendas a la Administración competente para que ésta gestione su arrendamiento por sí misma o a través de terceros.
d) Aseguramiento de riesgos. Las Administraciones públicas competentes, como medida de fomento, pueden concertar el aseguramiento de los riesgos inherentes a la ocupación habitacional de las mismas, que garanticen el cobro de la renta, los desperfectos causados, la responsabilidad civil, la asistencia del hogar y la defensa jurídica.
e) Medidas fiscales. La Administración de la Junta de Andalucía puede establecer incentivos fiscales que contribuyan a la efectiva ocupación de las viviendas deshabitadas, teniendo en cuenta las disponibilidades presupuestarias que para cada ejercicio establezcan las cuentas públicas.
f) Subvenciones. Con la finalidad de fomentar el acceso a la vivienda mediante la puesta en arrendamiento de las viviendas deshabitadas, las personas propietarias y arrendatarias y las entidades intermediarias definidas en la normativa sectorial correspondiente podrán recibir subvenciones a fin de garantizar la efectiva dinamización de los factores que impiden el derecho al acceso a una vivienda digna y asequible. Las subvenciones se han de instrumentar a través de los programas contenidos en los planes de vivienda, sin perjuicio de la posibilidad de otorgar subvenciones de carácter excepcional cuando se acrediten razones de interés público, social, económico, o humanitario, u otras debidamente justificadas que dificulten su convocatoria y siempre con los requisitos que establece la normativa de aplicación.

Potestad inspectora y sancionadora

Se crea un nuevo título en la L Andalucía 1/2010, en el que se recogen las funciones inspectoras de la Junta de Andalucía en esta materia (L Andalucía 1/2010 art.48 a 51) y la tipificación y clasificación de las infracciones (L Andalucía 1/2010 art.52 y 53). La regulación en este punto se complementa con normas sobre los sujetos responsables, el procedimiento sancionador y las medidas sancionadoras o no que se pueden imponer (L Andalucía 1/2010 art.54 a 68).
En el marco del deber de colaboración, los notarios y registradores de la propiedad deberán informar a la Administración de cualesquiera actos, escrituras o documentos con trascendencia a efectos del ejercicio de las competencias inspectoras o sancionadoras que esta Ley reconoce a las Administraciones Públicas (L Andalucía 1/2010 disp.adic.2ª).

Expropiación temporal del uso de la vivienda

Uno de los aspectos más importantes del DL Andalucía 6/2013 consiste en la introducción de una disposición adicional destinada a asegurar el derecho a una vivienda digna de las personas y sus familias, afectadas por desahucios provenientes de ejecuciones hipotecarias, a fin de que puedan continuar ocupando su vivienda mediante la expropiación temporal del uso de la misma, siempre que se cumplan ciertos requisitos (DL Andalucía 6/2013 disp.adic.2ª).
De esta forma, se declara de interés social la cobertura de necesidad de vivienda de las personas en especiales circunstancias de emergencia social incursas en procedimientos de desahucio por ejecución hipotecaria, a efectos de expropiación forzosa del uso de la vivienda objeto del mismo por un plazo máximo de tres años a contar desde la fecha del lanzamiento acordado por el órgano jurisdiccional competente.
Este Decreto-ley es de aplicación a las viviendas incursas en procedimientos de desahucio instado por entidades financieras, o sus filiales inmobiliarias o entidades de gestión de activos, en los cuales resulte adjudicatario del remate una entidad financiera, o sus filiales inmobiliarias o entidades de gestión de activos y todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en la normativa básica estatal.
Lo establecido en esta disposición es de aplicación a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubieran iniciado antes de la entrada en vigor de este Decreto-ley, en los que no se hubiese ejecutado el lanzamiento o se hubiese producido el lanzamiento después de la entrada en vigor del mismo pero la vivienda esté desocupada.
Beneficiarios. Pueden ser beneficiarios de esta expropiación de uso las personas que cumplan los siguientes requisitos:
a) Tener su residencia habitual y permanente en la vivienda objeto de ejecución hipotecaria, siendo su única vivienda en propiedad y no poseer ningún miembro de la unidad familiar que conviva en la vivienda objeto de ejecución hipotecaria la titularidad de ninguna vivienda.
b) Tener la condición inicial de propietarios y deudores hipotecarios.
c) Que el lanzamiento pueda generar una situación de emergencia o exclusión social.
d) Cumplir los siguientes requisitos de carácter económico:
1.º Que el procedimiento de ejecución hipotecaria sea consecuencia del impago de un préstamo concedido para poder hacer efectivo el derecho a la vivienda por la persona.
2.º Que las condiciones económicas de la persona hayan sufrido un importante menoscabo, provocando una situación de endeudamiento sobrevenido respecto a las condiciones y circunstancias existentes cuando se concedió el préstamo hipotecario. Se entenderá que las circunstancias económicas han sufrido un importante menoscabo cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por, al menos, 1,5 y ello suponga más de un tercio de los ingresos familiares.
3.º Que el conjunto de ingresos de la unidad familiar no supere el 3 del IPREM.
Procedimiento de expropiación forzosa. Para el inicio del procedimiento la persona interesada debe aportar una solicitud dirigida al efecto, acompañada por la documentación acreditativa:
– del proceso de ejecución hipotecaria en el que su vivienda se encuentre incursa;
– de su situación económica;
– de los ingresos de los miembros de la unidad familiar;
– del número de personas que habitan la vivienda; y
– de la titularidad de los bienes.
Ha de aportarse también declaración responsable relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situado en el ámbito de aplicación de este Decreto-ley e informe de los servicios sociales comunitarios del municipio sobre la situación de emergencia o exclusión social en que puede quedar el beneficiario en caso de lanzamiento.
Las solicitudes se han de tramitar según el orden riguroso de incoación, salvo que, en supuestos de especial vulnerabilidad o en el caso de que el lanzamiento sea inminente, se dicte resolución motivada, de la que quedará constancia, estableciendo una preferencia distinta.
La expropiación prevista en este Decreto-ley se declara de urgente ocupación a los efectos previstos en la LEF art.52.
Contribución al pago de justiprecio. La persona beneficiaria queda obligada al pago a la Administración expropiante de una cantidad en concepto de contribución al pago de justiprecio, en cuantía no superior al 25% de los ingresos de la unidad familiar que conviva en la misma, ni superior a la cuantía del justiprecio.
Derecho de reversión. En el acta de ocupación se debe establecer la forma en que la propiedad recuperará el uso de la vivienda una vez transcurrido el plazo de expropiación temporal del uso.
En particular, se reconoce el derecho de reversión en caso de que las circunstancias de la persona beneficiaria se modificaran antes de transcurrir los tres años, de manera que pueda ejercer el derecho a una vivienda digna y adecuada en términos análogos a los que posibilita la vivienda que fue objeto del procedimiento de ejecución hipotecaria. Asimismo se incurrirá en causa de reversión cuando se pierda la condición de beneficiario.

Disposiciones en materia de vivienda protegida

Se modifican dos artículos de la Ley de medidas para la vivienda protegida y el suelo:
En primer lugar, se incluye como obligación de las entidades financieras y sus filiales inmobiliarias, y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, la de comunicar la adquisición, por cualquier título, de viviendas protegidas, a la Consejería competente en materia de vivienda, en el plazo de un mes desde la misma, con indicación de su ubicación, precio, fecha de adquisición y situación administrativa, todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en la normativa básica estatal (L Andalucía 13/2005 art.10).
Con carácter adicional, se establece que en el plazo de un mes desde el 12-4-2013 (fecha de entrada en vigor del DL Andalucía 6/2013), las entidades indicadas están obligadas a comunicar a la Consejería un inventario de las viviendas protegidas, que integren su balance, radicadas en la Comunidad Autónoma, con indicación de su ubicación, precio y fecha de adquisición y situación administrativa (L Andalucía 13/2005 disp.adic.7ª).
En segundo lugar, se tipifican las siguientes conductas como infracciones muy graves (L Andalucía 13/2005 art.20):
– No poner viviendas protegidas, por parte de entidades bancarias o de cualquier persona física o jurídica, a disposición de los registros públicos municipales de demandantes de vivienda protegida, en los supuestos de adquisición de la titularidad de las mismas mediante procedimiento de ejecución hipotecaria o por impago de deuda sin que medie dicho procedimiento, en los términos del D Andalucía 1/2012 art. 9.1.d).
– Incumplir las personas adjudicatarias de una vivienda protegida la obligación de venta o puesta a disposición de la vivienda que poseyeran con anterioridad, en los supuestos y plazos previstos en el Reglamento de Viviendas Protegidas (D Andalucía 149/2006 art.5.3).
– La obstaculización del ejercicio de la potestad de inspección, en los supuestos específicos de las obligaciones de las entidades financieras de aportar inventario de las viviendas protegidas que se encuentren en sus balances, a consecuencia de no informar de forma veraz sobre la localización, destino de las viviendas o identidad de los nuevos adquirentes, por figurar las mismas a nombre de sus antiguos propietarios o poseedores o por cualquier otra circunstancia.
– No comunicar, por parte de las entidades financieras, sus filiales inmobiliarias y entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, la adquisición por cualquier título de viviendas protegidas a la Consejería competente en materia de vivienda, en los términos dispuestos en la L Andalucía 13/2005 art.10.3.
Se añaden además otras dos disposiciones adicionales a la L Andalucía 13/2005, relativas a:
– el plazo de resolución y notificación de los procedimientos sancionadores en materia de vivienda protegida (L Andalucía 13/2005 disp.adic.6ª);
– la realización de funciones inspectoras en materia de vivienda protegida (L Andalucía 13/2005 disp.adic.8ª).

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