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Andalucía. Instrumentos de ordenación urbanística

Las novedades introducidas por la nueva regulación afectan a los siguientes instrumentos de ordenación urbanística: planes generales de ordenación urbanística, planes de sectorización y planes especiales.
1.- Se modifican las determinaciones de los planes generales de ordenación urbanística que establecen la ordenación estructural del término municipal (estructura general y directrices que resulten del modelo asumido de evolución urbana y de ocupación del territorio), en los siguientes términos:
En relación con todos los municipios se mantiene que han de incluir la clasificación de la totalidad del suelo con delimitación de las superficies adscritas a cada clase y categorías de suelo adoptadas, previendo el crecimiento urbano necesario que garantice el desarrollo de la ciudad a medio plazo.
a) Como novedad se incluye entre las determinaciones que, en cada área de reforma interior o sector con uso residencial, las reservas de los terrenos equivalentes, al menos, al 30% de la edificabilidad residencial de dicho ámbito para su destino a viviendas protegidas, en los términos previstos en el plan municipal de vivienda y suelo, pueden aumentar aquél porcentaje para atender las necesidades del municipio.
Por el contrario, si del estudio de las necesidades presentes y futuras de la población, el plan municipal de vivienda y suelo arroja una demanda de vivienda protegida acogida al plan andaluz de vivienda y suelo inferior al porcentaje de reserva anterior (30% de la edificabilidad residencial), la diferencia hasta alcanzar éste debe destinarse a viviendas sujetas a algún régimen de protección municipal que, al menos, limite su precio máximo en venta o alquiler y establezca los requisitos que han de cumplir los destinatarios de las mismas, en el marco de lo establecido en la legislación reguladora del derecho a la vivienda en la Comunidad Autónoma de Andalucía.
El régimen de protección municipal debe quedar establecido en el plan municipal, pero en el caso de ausencia de plan municipal de vivienda y suelo, o de falta de previsión en el mismo del régimen de protección municipal, la reserva de vivienda protegida ha de ser como mínimo del 30%, destinándose íntegramente a vivienda protegidas acogidas al plan andaluz de vivienda y suelo.
En ningún caso computa como reserva de vivienda protegida la edificabilidad asignada a alojamientos transitorios de promoción pública que se implanten en suelo de equipamiento público. El plan general de ordenación urbanística puede eximir total o parcialmente de esta obligación a sectores o áreas de reforma interior concretos que tengan una densidad inferior a quince viviendas por hectárea y que, además, por su tipología no se consideren aptos para la construcción de este tipo de viviendas.
El plan general preve su compensación mediante la integración de la reserva que corresponda en el resto del municipio, asegurando su distribución equilibrada en el conjunto de la ciudad.
Con carácter excepcional, en el caso de revisiones parciales o modificaciones, en lugar de dicha compensación en el resto del municipio, la innovación correspondiente puede contemplar justificadamente un incremento de la cesión de terrenos hasta un máximo del 20% (LUA art.51.1.C.e) para compensar las plusvalías generadas por dicha exención. En los sectores de suelo urbanizable esta excepción, y el correlativo incremento del porcentaje de cesión, sólo se puede llevar a efecto si se justifica, en el conjunto del plan general de ordenación urbanística, que la disponibilidad de suelo calificado para tal finalidad es suficiente para abastecer las necesidades presentes y futuras de viviendas protegidas conforme al plan municipal de vivienda y suelo.
Con objeto de evitar la segregación espacial y favorecer la integración social, los instrumentos de planeamiento general pueden establecer parámetros que eviten la concentración excesiva de este tipo de viviendas.
b) En relación con los sistemas generales constituidos por la red básica de reservas de terrenos y construcciones de destino dotacional público que aseguren la racionalidad y coherencia del desarrollo urbanístico y garanticen la calidad y funcionalidad de los principales espacios de uso colectivo, se impone que, como mínimo, deben comprender las reservas precisas para parques, jardines y espacios libres públicos en proporción adecuada a las necesidades sociales actuales y previsibles, que respeten un estándar mínimo entre 5 y 10 m2 por habitante o por cada 40 m2 de techo destinado a uso residencial. Reglamentariamente, se puede determinar el estándar mínimo según las características del municipio.
c) Se incluyen en las determinaciones los usos y edificabilidades globales para las distintas zonas del suelo urbano y para los sectores del suelo urbano no consolidado y del suelo urbanizable ordenado y sectorizado, así como sus respectivos niveles de densidad, que se distribuyen entre los siguientes parámetros:

Densidad muy baja
5 o menos viviendas por hectárea
Densidad baja
Más de 5 y hasta 15 viviendas por hectárea
Densidad media-baja
Más de 15 y hasta 30 viviendas por hectárea
Densidad media
Más de 30 y hasta 50 viviendas por hectárea
Densidad alta
Más de 50 y hasta 75 viviendas por hectárea
Densidad muy alta
Más de 75 viviendas por hectárea

2.- La ordenación pormenorizada se establece, asimismo, por los planes generales de ordenación urbanística mediante las siguientes determinaciones, preceptivas, modificadas, siendo aplicable en lo no expuesto aquí lo contenido en LUA art.10.2.
a) En el suelo urbano no consolidado, ha de contenerse la delimitación de las áreas de reforma interior, por ello sujetas a su ordenación detallada, con definición de sus objetivos y asignación de usos y edificabilidades globales para cada área y la delimitación de las áreas homogéneas (LUA art.45.2.B.c), con la identificación de las parcelas a las que el planeamiento les atribuya un incremento de aprovechamiento sobre el preexistente y aquellas otras en las que se materialice el cumplimiento del deber de las personas titulares de esta categoría de suelo, sin perjuicio de lo dispuesto en LUA art.55.3. También se han de delimitar las áreas de reparto que deban definirse y determinarse sus aprovechamientos medios.
b) Debe definirse la media dotacional de las distintas zonas del suelo urbano, expresada por la cuota que resulte entre la superficie dotacional y la edificabilidad global de dicha zona.
Con carácter potestativo se incluyen dos determinaciones:
a) Para las distintas zonas del suelo urbano, las áreas de reforma interior y los sectores del suelo urbano no consolidado y del suelo urbanizable, la determinación de la densidad, expresada en viviendas por hectárea;
b) Las determinaciones previstas en LUA art.10.1.A respecto de todo o parte del suelo urbano no consolidado y respecto de sectores del suelo urbanizable, para hacer posible la actividad de ejecución sin ulterior planeamiento de desarrollo, incluidos los plazos de ejecución de las correspondientes áreas y sectores.
El contenido sustantivo de los planes de sectorización ha de incluir el señalamiento, en el correspondiente plan de etapas, de las condiciones objetivas y funcionales que ordenen la eventual secuencia de la puesta en servicio de cada una de ellas. En el marco de la programación secuencial del plan general de ordenación urbanística, mediante el procedimiento de delimitación de unidades de ejecución, pueden efectuarse alteraciones en el plan de etapas, garantizando la funcionalidad de cada una de ellas.
En relación con los planes especiales se modifica su objeto incluyendo:
a) Las finalidades previstas en LUA art.14.1.a, b, e y f, cuando se formulen en ausencia de plan general de ordenación urbanística o de planes de ordenación del territorio (actuaciones de interés público en terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable; conservación y protección del medio urbano con destacados valores urbanísticos, arquitectónicos, históricos o culturales; conservación y protección del medio rural y del paisaje). En el caso de la conservación, protección y mejora del paisaje y de los espacios y bienes naturales no pueden quedar afectadas las condiciones de uso y aprovechamiento.
b) Las finalidades previstas en LUA art.14.1.a, e, f y g (actuaciones de interés público en terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable;conservación y protección del medio rural y del paisaje y establecimiento de reservas de terrenos para la constitución o ampliación de los patrimonios públicos de suelo) y cualquier otra de naturaleza análoga que se establezca en los planes de ordenación del territorio, cuando se formulen en desarrollo directo de los mismos.
c) La finalidad prevista en LUA art.14.1.g ( establecimiento de reservas de terrenos para la constitución o ampliación de los patrimonios públicos de suelo), en el caso previsto en LUA art.73.3.b. Se prevé que en ausencia del plan de ordenación del territorio, del plan con incidencia en la ordenación del territorio y del plan general de ordenación urbanística o, en su caso, de previsiones en los mismos de las reservas de terrenos para los patrimonios públicos de suelo se ha de proceder a su delimitación por la consejería competente en materia de urbanismo, diferenciando:
En suelo no urbanizable
Mediante la aprobación al efecto de un plan especial
En suelo urbanizable
Mediante el procedimiento de delimitación de reservas de terrenos, previa información pública, audiencia del municipio o municipios y propietarios afectados por plazo común de 20 días, y publicación en BOJA

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