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Alcance del riesgo cubierto por la L 57/1968 en caso de nulidad de la compraventa por irregularidades urbanísticas

La compradora de vivienda futura presenta demanda contra la entidad promotora y su aseguradora solicitando la nulidad del contrato por vicio de consentimiento y la devolución de las cantidades anticipadas como parte del precio de la vivienda. Alega que no fue informada de la existencia de un litigio que afectaba al instrumento urbanístico sobre el que se asentaba el inmueble.
La controversia radica en definir hasta donde alcanza el riesgo cubierto por la garantía que establece la L 57/1968 en los casos en los que se anule la compraventa, por causa no imputable al comprador.
En primera instancia y apelación se declara la nulidad del contrato y se condena al vendedor a la devolución de las cantidades anticipadas. Se rechaza, sin embargo, la responsabilidad de la aseguradora por entender que la L 57/1968 solo cubre el hecho de que no se inicien las obras, que no se termine la construcción, el retraso en la entrega o la no expedición de la licencia de primera ocupación. Excede de su ámbito de aplicación el problema de tipo urbanístico que afecta a la vivienda.
La existencia de jurisprudencia contradictoria entre audiencias en cuanto a la extensión y concepto del riesgo cubierto por la garantía a que se refiere la L 57/1698 y la responsabilidad de la aseguradora, hace que la compradora interponga recurso de casación.
El Tribunal Supremo considera que la obligación de entrega del vendedor presenta un doble aspecto:
– físico o material, consistente en la puesta en posesión que, en caso de inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura pública; y
– jurídico, que se refiere al cumplimiento de las condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador.
El vendedor responde no solo de la entrega de la vivienda, sino también de efectuarla con utilidad para su destino propio, o lo que es lo mismo, con condición de habitabilidad. Por tanto, la existencia de ilegalidades urbanísticas no puede considerarse como algo que escapa a la L 57/1968, pues se encuentra estrechamente relaciona con la obligación del promotor-vendedor de iniciar y entregar la vivienda, cumpliendo las condiciones físicas y jurídicas para ser habitada sin miedos de futuro y sin frustración de expectativas.
Es evidente que el contrato no ha llegado a buen fin, pues si bien era factible la entrega física de la vivienda al encontrarse terminada, ésta adolecía de condiciones jurídicas que garantizasen el uso pacífico de futuro, sin miedos y sobresaltos y sin frustración de expectativas, en lo que constituye el objeto del contrato.
En cuanto a la responsabilidad de la aseguradora, tratándose de un profesional del ramo y teniendo en cuenta que las dificultades urbanísticas ya existían cuando se concertó el seguro, procede estimar su responsabilidad y condena a la devolución de las cantidades entregadas.

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