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Adquisición de un inmueble y percepción de una indemnización en efectivo tras la resolución de un litigio

Una entidad X es propietaria de una finca. En aplicación del Plan Especial de Reforma Interior de la ciudad, la citada entidad tiene derecho a construir en el subsuelo del inmueble un aparcamiento de, al menos, dos plantas. La empresa propietaria de la finca colindante (sociedad Y), al construir en la misma plazas de garaje, invadió el terreno de la entidad X.
Este hecho dio lugar a un litigio y tras la sentencia definitiva y firme, se ha declarado el derecho de propiedad de la sociedad X sobre todo lo construido en el terreno de su propiedad .
A consecuencia de la sentencia, la entidad X recibió unas plazas de garaje y además obtuvo el derecho a ser indemnizada con una cantidad en efectivo, por las plazas construidas en su terreno pero que ya habían sido transmitidas a terceros.
Contabilización:
Para el registro de la operación vamos a tratar por separado los dos activos recibidos:
a) Plazas de garaje recibidas sin contraprestación. En las Normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias se regula el criterio a seguir para contabilizar las adquisiciones a título gratuito (ICAC Resol 1-3-13 norma tercera.1), según el cual el inmovilizado material adquirido sin contraprestación se debe reconocer por su valor razonable, de acuerdo con lo previsto en el PGC NRV 8ª, sobre subvenciones, donaciones y legados.
De acuerdo con el PGC NRV 8ª, las subvenciones y donaciones no reintegrables se han de contabilizar como ingreso imputado directamente al patrimonio neto, para posteriormente, y sobre una base sistemática y racional de forma correlacionada con los gastos derivados de la aplicación de la subvención o donación, imputarlas como ingresos a la cuenta de pérdidas y ganancias.
Respecto a las subvenciones de capital, es decir, aquellas destinadas a la compra de activos, se debe hacer un seguimiento del elemento financiado, de forma que cuando estos activos repercutan en la cuenta de pérdidas y ganancias su coste vía amortización o deterioro, se impute el ingreso. Además, si se produjese deterioro, éste se considerará irreversible.
La imputación del ingreso debe realizarse en la misma proporción que la amortización o deterioro (en caso de financiación del 100% del activo, coincidirá además la cuantía del gasto con la del ingreso imputado). Si dichos activos causan baja por venta u otra operación similar, también se imputa el ingreso pendiente a la cuenta de pérdidas y ganancias.
En este caso concreto, las plazas de garaje se consideran como existencias porque, aunque no se indica en la consulta, la empresa X pensaba construir plazas de garaje para su posterior venta, por lo que es lógico pensar que se trata de su actividad comercial. En este caso el ingreso de la donación se debe imputar a resultados cuando se vendan las plazas o se produzca un deterioro.
Si fueran registradas como inmovilizado material, al ser amortizable, se irá imputando el ingreso a la cuenta de pérdidas y ganancias en la proporción de su amortización.
b) Indemnización recibida. Se considera que una parte de un terreno propiedad de la sociedad X ha salido de su patrimonio al haberse transmitido las plazas de garaje a terceros, habiéndose acordado en sentencia judicial firme el derecho de la empresa a recibir una indemnización por tal concepto.
Para otorgar un adecuado tratamiento contable a estos hechos, cabría traer a colación por analogía el criterio del ICAC, establecido en las Normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias, en relación a la Baja en cuentas, en concreto a la Baja por expropiación (ICAC Resol 1-3-13 norma cuarta aptdo.2.2). De acuerdo con el mismo, si algún elemento del inmovilizado material es objeto de un procedimiento de expropiación forzosa se debe proceder de la siguiente forma:
– dar de baja el elemento cuando se produzca su puesta a disposición mediante la firma del acta de consignación del precio y ocupación;
– reconocer el correspondiente resultado en la cuenta de pérdidas y ganancias, por la diferencia, si la hubiere, entre el valor contable del bien expropiado y la contraprestación recibida; si el importe final a recibir estuviera condicionado a la resolución de un posterior recurso o litigio, el derecho de cobro adicional sólo se reconocerá cuando la sentencia adquiera firmeza;
– desde el reconocimiento del activo financiero y hasta su cobro, reconocer el correspondiente ingreso financiero de acuerdo con el método del tipo de interés efectivo;
– si la empresa recibe un depósito previo (a cuenta del justiprecio o la indemnización por rápida ocupación) debe contabilizar la entrada de tesorería y un pasivo por el anticipo recibido en compensación de los bienes expropiados, que se dará de baja cuando se produzca la mencionada puesta a disposición. En su caso, habrá que considerar el efecto financiero de la operación asociado al citado pasivo, siempre que pueda estimarse con la suficiente fiabilidad.
Para identificar la parte del terreno que se da de baja, la empresa debería aplicar al valor en libros del terreno, la proporción existente entre el valor razonable de la parte que haya sido transmitida a terceros y el valor razonable del terreno en su conjunto.
Aplicación práctica:
La sociedad ALFA S.A. posee una finca con la finalidad de construir un aparcamiento subterráneo. La finca tiene una superficie de 10.000 m2 habiendo sido su precio de adquisición de 1.000.000 euros. Una vez comenzadas las obras para la realización del parking, se dan cuentan que ya hay parte construida, porque los dueños de la finca colindante había construido un parking, habiendo tomado por error en los planos, 2.000 m2 cuadrados de la finca de la empresa ALFA S.A.
Tras la correspondiente denuncia, el juzgado ha emitido sentencia definitiva en firme, por lo que la sociedad ALFA S.A debe recibir todo lo construido dentro de los 2.000 m2 cuadrados invadidos por la otra sociedad. Con fecha 30-6-2014 se acuerda que reciba:
– 20 plazas de garaje que habían construido en terreno. El valor razonable de dichas plazas es de 30.000 euros. Al cierre de ejercicio la empresa no ha vendido las plazas ni éstas han sufrido deterioro.
– 250.000 euros en efectivo, dado que parte de las plazas que se han construido en el terreno de ALFA S.A. ya habían sido vendidas.
Registrar en el libro diario la operación para el año 2014.
Solución:
– El 30-6-2014, por las plazas de garaje recibidas:

Núm Cuenta Debe Haber
300 Mercaderías 30.000
941 Ingresos por donaciones y legados 30.000

– El 31-12-2014, por el cierre de las cuentas del grupo 9:

Núm Cuenta Debe Haber
941 Ingresos por donaciones y legados 30.000
131 Donaciones y legados de capital 30.000

– El 31-12-2014, por el importe del dinero a percibir:

Núm Cuenta Debe Haber
542 Créditos a corto plazo 250.000
210 Terrenos y bienes naturales (20% del valor contable) 200.000
771 Beneficio procedente del inmovilizado material 50.000

NOTA
Consulta comentada por M. Mercedes Ruiz de Palacios Villaverde y Enrique Rua Alonso de Corrales (Departamento de Economía Financiera y Contabilidad. Universidad San Pablo-CEU).

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