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Adquisición de inmueble por tanteo

Una persona que tiene arrendado un inmueble, tras ser informado por la entidad arrendadora que va a proceder a vender el inmueble a otra entidad, decide ejercitar el derecho de tanteo que tiene reconocido, por el precio de adquisición que había sido fijado por ambas entidades, el cual es muy inferior al valor fijado por la Comunidad Autónoma competente.
A estos efectos, la LITP recoge que la base imponible del ITP y AJD viene determinada por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda, siendo únicamente deducibles las cargas que disminuyan el valor real de lo bienes (LITP art.10). No obstante, se presume que todas las cargas, merezcan o no la calificación de deducibles, han sido rebajadas por los interesados al fijar el precio y, en consecuencia, a efectos de determinar el valor declarado, se ha de aumentar dicho precio por el importe de las cargas que no tienen la consideración de deducibles -salvo que los contratantes estipulen expresamente la deducción de estas cargas del precio fijado, o el adquirente se reserve parte de este para satisfacer aquellas-. En los casos de existir un valor comprobado por la Administración, resultan deducibles las cargas o gravámenes de naturaleza perpetua, temporal o redimible que afecten a los bienes y aparezcan directamente establecidos sobre los mismos (RITP art.37 y 38).
Por tanto, el concepto de valor real hace referencia al verdadero valor del bien y puede o no coincidir con el valor declarado por los interesados, o con el precio cierto satisfecho en una determinada operación -en este sentido el TS 7-5-91 estableció que no existe un sentido jurídico ni tampoco técnico de lo que es el valor real, por lo que hay que acudir al sentido usual y concluir así que el valor real es la estimación económica o precio verdadero, no ilusorio, meramente aparente ni imaginario de una cosa-. Esto significa que en la determinación del valor real no deben tenerse en consideración aquellas cargas que puedan suponer una minoración en el precio a satisfacer, pero no una disminución del valor de lo transmitido, como podría entenderse que sucede en la denominada carga arrendaticia.
Al existir una diferencia entre precio efectivo y valor real es posible que la Administración lleve a cabo la comprobación del valor real de los bienes y derechos transmitidos o, en su caso, de la operación societaria o del acto jurídico documentado, a cuyos efectos pueden ser utilizados los medios establecidos en la vigente LGT art.57 -capitalización o imputación de rendimientos al porcentaje que la ley de cada tributo señale, estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal, precios medios en el mercado, cotizaciones en mercados nacionales y extranjeros, dictamen de peritos de la Administración, y cualquier otro medio que se determine en la ley propia de cada tributo (LITP art.46). Como excepción, cuando el obligado tributario hubiera declarado utilizando los valores publicados por la propia Administración actuante en aplicación de alguno de los citados medios no cabe dicha comprobación.
En conclusión, en este caso la base imponible a declarar debe corresponderse con el valor real o verdadero valor del bien y no el que resulte de capitalizar la renta anual, en aplicación de lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos. No obstante, en caso de que la autoliquidación tomase como base imponible de la transmisión el valor del bien publicado por la propia Administración actuante, en aplicación de alguno de los medios de comprobación de valores anteriores -como es el caso de los precios medios en el mercado-, la Administración no podría comprobar dicho valor, teniendo que admitir el valor fijado por ella previamente.

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