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Actuaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbana. Castilla y León

1. Actuaciones de rehabilitación
Tienen por objeto la rehabilitación de edificios, incluidas sus instalaciones y sus espacios privativos vinculados, cuando existan situaciones de insuficiencia o degradación de los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad, accesibilidad y habitabilidad.
Su ámbito es, preferentemente, el de los espacios urbanos, así como aquellos que hayan sido declarados o incoados como bien de interés cultural, o que cuenten con elementos catalogados por el planeamiento urbanístico.
A estas actuaciones se les aplica el régimen del suelo urbano consolidado y se planifican mediante el instrumento de planeamiento general o mediante un plan especial de reforma interior. En todo caso, estos instrumentos deben incluir todos o alguno de los siguientes objetivos:
– mejorar la eficiencia energética de los edificios y viviendas, en especial en cuanto a su aislamiento térmico, fomentando intervenciones de mejora de la envolvente que reduzcan la demanda energética;
– suprimir barreras arquitectónicas y adecuar los edificios, viviendas y espacios comunes a las necesidades de las personas mayores o en situación de discapacidad;
– recuperar los valores urbanísticos y arquitectónicos, así como los elementos que representen la identidad local;
– configurar el despliegue de las infraestructuras técnicas de informática y comunicaciones de perfil elevado como una red de servicio básico más.
A los efectos de su gestión se consideran actuaciones aisladas, teniendo en cuenta que las determinaciones de gestión se pueden establecer en el instrumento de planeamiento que las ordene, o bien en un proyecto de rehabilitación, cuyo ámbito sea una parcela existente o una agrupación de parcelas contiguas denominada unidad de rehabilitación.
2. Actuaciones de regeneración urbana
Tienen por objeto la rehabilitación de edificios, en los mismos términos que las actuaciones de rehabilitación, así como también la mejora de la calidad, accesibilidad y sostenibilidad del medio urbano, incluidos los espacios libres, servicios urbanos e infraestructuras, cuando existan situaciones de obsolescencia o vulnerabilidad de áreas urbanas, o situaciones graves de pobreza energética.
Su ámbito, de forma preferente, está centrado en los espacios urbanos vulnerables así como en los ámbitos que hayan sido declarados o incoados como bien de interés cultural, o que cuenten con elementos catalogados por el planeamiento urbanístico. A su vez puede ser discontinuo o plantear una extensión razonable de la trama urbana existente sobre terrenos de su periferia inmediata, con independencia de la clasificación del suelo, respetando las limitaciones legales.
A estas actuaciones se les aplica el régimen del suelo urbano consolidado o no consolidado, o bien ambos al mismo tiempo, cada uno en una parte del ámbito correspondiente. Sin embargo en las parcelas afectadas por una actuación de regeneración urbana a las que se aplique el régimen de suelo urbano no consolidado no se exige el cumplimiento de las obligaciones relativas a la entrega de terrenos reservados para sistemas generales y para la conexión del sector con los mismos. .
Al igual que las anteriores estas actuaciones han de planificarse mediante el instrumento de planeamiento general o mediante un plan especial de reforma interior. En todo caso sus objetivos son:
– los previstos para las actuaciones de rehabilitación;
– la colmatación de los espacios intersticiales infrautilizados o sin uso alguno, con preferencia a la ocupación de nueva áreas sin urbanizar;
– el mantenimiento de la vitalidad urbana mediante la mezcla de usos, admitiendo la mayor compatibilidad de las actividades productivas con el uso residencial;
– la recuperación de los valores urbanísticos, arquitectónicos y paisajísticos de los espacios urbanos, así como de los elementos que representen la identidad local;
– la mejora de los espacios libres a bajo coste, dando prioridad al uso de flora local e implantando estrategias de ahorro en materia de riego y mantenimiento;
– en las vías y espacios libres públicos, la mejora de la seguridad para los peatones y de la accesibilidad en general;
– la integración de las perspectivas de género y de edad, utilizando mecanismos e instrumentos que fomenten y favorezcan la participación ciudadana y la transparencia.
Las actuaciones de regeneración urbana deben dar prioridad a las actuaciones de rehabilitación frente a las demolición o sustitución (sin perjuicio de intervenciones justificadas en estas últimas que no afecten a más del 25% de las viviendas o los edificios existentes o en actuaciones de edificabilidad residencial) y a las actuaciones que permitan el mantenimiento de la población residente.
A los efectos de su gestión tienen la consideración de actuaciones aisladas o integradas según se les aplique el régimen del suelo urbano consolidado o no consolidado, respectivamente. Las determinaciones de gestión pueden establecerse en el instrumento de planeamiento que las ordene, o bien en un proyecto de regeneración urbana, cuyo ámbito sea una o varias de las unidades de regeneración urbana en las que se divida la actuación. Estas unidades de regeneración deben delimitarse y gestionarse conforme a las reglas señaladas para las actuaciones de normalización, cuando afecten a suelo urbano consolidado, o para las actuaciones integradas, cuando afecten a suelo urbano no consolidado.
Cuando sea conveniente para el cumplimiento de sus objetivos, el instrumento de planeamiento que ordene el ámbito de una actuación de regeneración urbana puede determinar o habilitar la transferencia de aprovechamiento desde y hacia sectores externos, tanto de suelo urbano no consolidado como de suelo urbanizable:
– cuando se trate de disminuir el aprovechamiento del ámbito de regeneración urbana, las transferencias tienen como límite la imposibilidad de superar las densidades máximas previstas legalmente para el sector receptor;
– cuando se trate de aumentar el aprovechamiento del ámbito de regeneración urbana el límite es un aumento del 50% de las densidades máximas previstas para el ámbito en cuestión.
Las áreas de regeneración urbana pueden declararse áreas de regeneración urbana integradas si se articulan medidas sociales, ambientales y económicas que estén enmarcadas en una estrategia administrativa global y unitaria. Para ello debe formularse un convenio urbanístico con participación de los residentes y tiene como efecto la habilitación para recibir financiación pública preferente.
3. Actuaciones de renovación urbana.
Su objeto es la rehabilitación de los edificios y la mejora del medio urbano, en los mismos términos que las actuaciones de rehabilitación y regeneración urbana, así como también con la renovación y mejora de los equipamientos y demás dotaciones urbanísticas, cuando existan situaciones de obsolescencia o vulnerabilidad de barrios o conjuntos urbanos homogéneos, o converjan circunstancias singulares de deterioro físico y ambiental que hagan necesarias acciones de demolición, sustitución o realojo de residentes.
El ámbito de estas actuaciones está centrado, preferentemente, en los espacios urbanos vulnerables. Su ámbito puede ser discontinuo.
A estas actuaciones se les aplica el régimen del suelo urbano no consolidado, pero no se exige el cumplimiento de las obligaciones previstas en RUCL art.48.a) en cuanto a la entrega de terrenos reservados para sistemas generales y para la conexión del sector con los mismos.
Las actuaciones de renovación urbana han de planificarse mediante el instrumento de planeamiento general o mediante un plan especial de reforma interior. En todo caso, estos instrumentos deben incluir todos o algunos de los siguientes objetivos, en función de las características de sus respectivos ámbitos:
– los previstos para las actuaciones de rehabilitación y regeneración urbana expuestos arriba;
– la mejora de la accesibilidad multimodal y la convivencia de la movilidad motorizada con los modos de transporte peatonal y ciclista y con el transporte público;
– la recuperación e integración de los bordes urbanos con el medio natural, en especial en cuanto a los cursos fluviales y sus riberas.
Asimismo estas actuaciones deben dar prioridad a las actuaciones de rehabilitación frente a las de demolición o sustitución (si bien pueden incluir intervenciones justificadas en éstas que no afecten a más del 50% de la edificabilidad total del ámbito) y a las que permitan el mantenimiento de la población residente.
A los efectos de la gestión las actuaciones de renovación urbana tienen la consideración de actuaciones integradas. Sus determinaciones pueden establecerse en el instrumento de planeamiento que las ordene o en un proyecto de renovación urbana, cuyo ámbito sea una o varias de las unidades de renovación urbana en las que se divida la actuación. Estas unidades se delimitan y gestionan conforme a las reglas señaladas para las actuaciones integradas.
Las actuaciones de renovación urbana también pueden ser declaradas áreas de renovación urbana integrada cuando articulen medidas sociales, ambientales y económicas enmarcadas en una estrategia administrativa global y unitaria. La declaración requiere la formulación de un convenio urbanístico con participación de los residentes y tienen como efecto la habilitación para recibir financiación pública preferente.
5. Disposiciones comunes a las actuaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbana.
a) Están obligados a participar en esas actuaciones, hasta el límite del deber legal de conservación:
– los propietarios de terrenos, construcciones, edificios y fincas urbanas incluidas en el ámbito de la actuación;
– los titulares de derechos de uso otorgados por los propietarios, en la proporción acordada en el correspondiente contrato o negocio jurídico que legitime la ocupación; en su defecto se aplica lo dispuesto en LS/15 art.17.5.a);
– las comunidades de propietarios, las agrupaciones de comunidades de propietarios y las cooperativas de viviendas, con respecto a los elementos comunes de la construcción, el edificio o el complejo inmobiliario en régimen de propiedad horizontal y de los condominios, sin perjuicio del deber de los propietarios de las fincas o elementos separados de uso privativo de contribuir, en los términos de los estatutos de la comunidad, agrupación de comunidades o cooperativa, a los gastos en que incurran estas últimas;
d) las administraciones públicas, cuando la actuación afecte a elementos propios de la urbanización y no exista el deber legal para los propietarios de asumir su coste, o cuando éstas financien parte de la operación con fondos públicos, en los supuestos de ejecución subsidiaria a costa de los obligados.
b) Asimismo están legitimados para participar en las actuaciones citadas:
– las administraciones públicas, incluidas las entidades públicas adscritas o dependientes de las mismas, aunque no se den los supuestos anteriores;
– los demás titulares de aprovechamiento o de derechos reales en el ámbito de la actuación;
– las asociaciones representativas de los intereses de la población del ámbito de la actuación;
– las empresas, entidades o sociedades que intervengan por cualquier título en la actuación.
Todos los sujetos anteriores pueden constituir entidades urbanísticas colaboradoras habilitadas para asumir, por sí mismas o en asociación con otros sujetos, la gestión de la actuación y para participar de cualquier forma en la planificación, gestión y ejecución de la actuación, incluso elaborando los instrumentos de planeamiento y gestión necesarios o concurriendo a los concursos que la administración convoque para adjudicar la ejecución de la actuación.
c) En caso de inejecución de las obras planificadas en las actuaciones en los plazos previstos en el planeamiento que haya establecido la ordenación detallada del ámbito, se habilita al ayuntamiento para que proceda a su ejecución subsidiaria (a costa de los obligados) o para que someta los inmuebles afectados a venta o sustitución forzosa.
d) Los aumentos de volumen o superficie construida derivados de la realización de obras de mejora energética no se tienen en cuenta en relación con los límites máximos aplicables a dichos parámetros.
e) La ocupación de suelo, subsuelo y vuelo por ascensores, aparcamientos adaptados u otras actuaciones vinculadas a la accesibilidad y supresión de barreras legalmente exigibles o previstos en la actuación no se debe tener en cuenta a efectos de limitaciones de la edificabilidad, altura, volumen o distancias mínimas.
f) No comportan nuevos deberes de entrega de terrenos para dotaciones urbanísticas públicas o para materializar el aprovechamiento que exceda del correspondiente a los propietarios, los aumentos de edificabilidad, volumen o densidad que sean precisos para:
– la sustitución de infraviviendas por otras que reúnan los requisitos legales, en el marco de los derechos de realojo y retorno;
– la realización de obras que reduzcan al menos un 30% la demanda energética anual de calefacción o refrigeración del edificio;
– la instalación de dispositivos bioclimáticos adosados que reduzcan al menos un 30% la demanda energética anual de calefacción o refrigeración;
– la realización de las obras y la implantación de instalaciones para la centralización o dotación de instalaciones energéticas comunes.
g) Cabe la ocupación de superficies de dominio público, espacios libres u otras dotaciones públicas para la realización de las obras anteriores.
h) En las actuaciones por expropiación no se precisa el consentimiento del propietario para pagar el justiprecio en especie, si el mismo se efectúa dentro del ámbito de la actuación y en el plazo establecido para la terminación de las obras y la liberación de la expropiación no tiene carácter excepcional pudiéndose acordar discrecionalmente.
i) Cualesquiera planes, programas e instrumentos de rehabilitación que no hayan sido incluidos o previstos en el planeamiento urbanístico o en un instrumento de ordenación del territorio no pueden ser aprobados en ausencia de planeamiento general y no pueden establecer determinaciones de planeamiento urbanístico ni modificar las que estuvieran vigentes.

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